Конец лета и начало осени — пик сезона аренды жилья в Москве, когда в город приезжают студенты, а работающие горожане возвращаются из отпусков и решают переехать в квартиру получше. Довольно часто жилье снимают вместе с друзьями, или, найдя просторную квартиру, арендаторы ищут тех, кто займет свободную комнату и поделит с ними расходы на аренду. В любом случае понять, как именно оформлять отношения компании квартирантов с собственником, не так просто. The Village выяснил, как сделать это правильно и как быть, если кто-то из жильцов вдруг решил съехать или перестать платить.

Что говорит закон

Кристина Колесник

адвокат палаты города Москвы, аспирант Российской академии адвокатуры и нотариата

Для начала немного теории. То, что принято называть «съемом квартиры» или «арендой жилья», на самом деле юридически называется «Найм жилого помещения», ему посвящена глава 35 Гражданского кодекса. Обратимся к статье 677 под названием «Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане». Из смысла и содержания статьи становится понятно, что снимать жилое помещение (к примеру, квартиру) может только один человек — наниматель. При этом в договоре найма жилого помещения должны быть указаны все постоянно проживающие с нанимателем граждане. Все они имеют одинаковые права по пользованию жилым помещением, в котором они проживают.

По общему правилу именно наниматель несет всю ответственность — и за само снимаемое помещение, и за действия проживающих с ним граждан. Но предусмотрен и иной порядок, когда все проживающие с нанимателем граждане путем заключения отдельного договора с ним становятся сонанимателями и несут солидарную ответственность. Можно выделить несколько вариантов договора о найме жилого помещения.

 Хозяин квартиры заключает договор найма жилого помещения только с одним из друзей, так сказать «старшим». Отдельно можно прописать, кто еще, в каком количестве, как долго будет проживать в квартире, но на самом деле это не так важно. Ведь вся ответственность — за плату, сохранность имущества и так далее — все равно лежит на плечах одного из друзей, того, чье имя стоит в договоре как наниматель. Если кто-то из друзей не хочет платить, это проблема нанимателя, отвечает в данном случае он сам.

 После заключения договора с одним из друзей — основным нанимателем, как уже говорилось выше, можно добавить другие соглашения. Они заключаются между основным нанимателем и другими проживающими. В таких соглашениях прописывается порядок оплаты и пользования квартирой каждым из них. Например, что оплата передается всеми нанимателю, а он отдает полную стоимость хозяину квартиры или, наоборот, каждый платит хозяину напрямую. О таких дополнительных соглашениях должен знать хозяин квартиры и быть с ними согласным. Но вряд ли он согласится на такую массу бумаг и такую путаницу в том, кто платит и кто за что отвечает. Ему будет проще спрашивать с одного, конкретного человека.

 Хозяин квартиры может заключить договор с каждым из проживающих. Сдавать можно отдельные комнаты или даже койко-места. В этом случае проживающие имеют одинаковые права и несут солидарную ответственность за места общего пользования. И тогда каждый будет сам отвечать за неуплату или просрочку оплаты съема. Кроме того, этот вариант удобен тем, что срок проживания жильцов может быть разным. Однако необходимо отметить, что договор найма должен включать все существенные условия. Поскольку у него нет типовой формы, стороны могут изложить любые нюансы в документе. Главное, чтобы они смогли договориться о таких условиях, которые бы устраивали всех.


Как это обычно происходит

Оксана Полякова

заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»

При совместном найме квартиры обычно составляется один договор найма между собственником и ответственным нанимателем. Остальные фигурируют как проживающие в арендованной квартире совместно с нанимателем — их паспортные и контактные данные обязательно должны быть указаны в договоре. Если комнаты сдаются собственником по отдельности разным людям, это уже не совместный найм, и с каждым арендатором подписывается отдельное соглашение. При найме в складчину арендная ставка увеличивается в среднем на 10 % по сравнению с прейскурантом единоличной аренды — так собственник компенсирует неудобства, связанные с коллективным проживанием в его квартире. В случае подписания нескольких договоров найма каждый арендатор считается единоличным и арендная ставка рассчитывается соответственно.

При коллективной аренде нередко складывается ситуация, когда один из нанимателей отказывается от продолжения жизни в коллективе. В этом нет ничего страшного, если собственника заранее предупреждают о предполагаемой замене одного из проживающих в квартире, а наниматели успевают найти нового соседа, чтобы не выплачивать долю арендной ставки за выбывшего: арендодатель в таких ситуациях не делает скидки. Если же из общей компании выходит тот человек, на которого был оформлен договор найма, то его надо будет перезаключать на другое лицо.

Сложнее, когда замена произошла без предупреждения: как правило, собственники недовольны подобными пертурбациями. Но и в этих случаях можно не доводить ситуацию до конфликта. Если же кто-то из соарендаторов отказывается выплачивать свою часть арендной ставки, официальную ответственность несет подписавший договор найма — обычно вопрос решается внутри коллектива.