В разгаре неделя недвижимости на The Village. Мы уже рассказали, как правильно арендовать квартиру, поделились историями людей, недавно ставших владельцами квартир в Москве, и опубликовали анонимную историю риелтора по коммерческой недвижимости. В этом выпуске предприниматели — владельцы кафе, магазинов и языковой школы — рассказывают о том, как найти помещение в Москве по приемлемой цене.

 

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 2. 

Алексей Гисак

Сеть закусочных «Воккер»

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 3.

Сейчас мы открываемся в основном в торговых центрах, поиски помещений на фудкортах для нас теперь не проблема, хотя вначале, когда о нас никто не знал, не всегда получалось убедить администрацию в том, что мы надёжный партнёр. Впрочем, в этом нет ничего невозможного даже для начинающего проекта.

Когда меня спрашивают, как открыться на фудкорте ТЦ или в парке, я всем отвечаю: сходите в отдел аренды. Адекватное предложение и у торговых центров, и у парков пользуется спросом. Если вам отказывают в одном месте — идите в следующее. Если отказывают и первые, и вторые, и третьи — задумайтесь, так ли вы хороши. Нужно понимать: молодой проект — это действительно большой риск, и он часто не справляется с собственной экономикой и загибается, потому что основатели не умеют хорошо считать. А администрации через два месяца приходится искать нового арендатора — это расходы и проблемы. Всем молодым концепциям нужно проходить тест-драйвы, в этом смысле проект Насти Колесниковой на ВВЦ и тестовая концепция «Меги» — очень полезная история. Тест-драйвы гораздо полезнее для бизнеса, чем дотации. Дотации развращают.

Ставки по аренде в торговых центрах понятные, они зависят от размера и проходимости молла. Крупные унивармаги городского значения — «Меги», «Европейский», «Атриум» — за 70 квадратных метров на фудкорте просят от 500 тысяч до одного миллиона в месяц. Центры поменьше — «Гагаринский», «Город Лефортово» — работают со ставками от 300 тысяч до 600 тысяч рублей. В локальных ТЦ ставки до 300 тысяч. В парках условия тоже понятные и предсказуемые, стоимость аренды варьируется от 50 до 300 тысяч за павильон в тридцать квадратных метров в зависимости от парка (мы не трогаем парк Горького, у которого свои условия, и он имеет на это право).

Самая непредсказуемая история — стрит-ретейл. Он переоценён, непонятен, большинство помещений частные, сколько хозяин хочет, столько и просит. У нас есть два таких объекта — на «Белой площади» и «Павелецкой», и мы не очень стремимся развиваться в этом направлении. Искать помещения на первых этажах зданий сложно, и снимать их дорого. Я прогнозирую, что через четыре-пять месяцев ситуация изменится. Уже много где висят объявления «Сдаётся», «Аренда», но цены пока не снижают, хозяева помещений всегда ждут до последнего и делают скидки, когда кризис уже в самом разгаре. 

 

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 4. 

Анна Шпак

Рестораны «Хачапури», «Одесса-мама»

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 5.

Год назад мы стали жертвами рейдерского захвата, собственник помещения на «Павелецкой», которое мы арендовали, выгнал нас с территории с помощью бойцов ЧОПа. (Подробнее о конфликте вокруг кафе «Хачапури» на Павелецкой читайте здесь.) Пока у нас идут суды, и нам кажется, что это нескончаемый процесс. Возможно, в 2019 году, за два месяца до истечения договора аренды, мы сможем воткнуть победный флаг на том месте, где было наше кафе. Сейчас, кстати, то здание снесли, и на его месте — парковка.

Теперь мы очень дотошно проверяем все договоры аренды. По последнему помещению, где мы открылись, процесс составления договора занял шесть месяцев. Сейчас мы очень вниматеьно подходим к правам и обязанностям сторон, к допуску арендодателя в помещение, к любым вопросам, в которых арендодатель может с нами соприкоснуться. Теперь арендодатель по договору не может прийти в любое время без предупреждения, не может отключить нам воду или электричество.

К тому же теперь мы смотрим на перспективу продажи здания. Возможно, вы видели объявления в Москве этой весной: «Продажа, арендный бизнес, кафе „Хачапури“»? Многие решили, что мы продаём наш ресторан, на самом деле продавалось здание, где мы находимся. На такой случай мы прописываем в договоре, что новый владелец помещения становится провопреемником по договору с предыдущим владельцем и не может нас выгнать.

Такая дотошность не сузила круг потенциальных арендодателей. Да, не каждый владелец помещения готов ждать и месяцами обсуждать договор с арендатором, но те, кто заинтересован в нас, относятся с пониманием. Это ведь и их безопасность, мы тоже берём на себя обязательства. Договоры мы составляем сами, потом их проверяет юридическая компания, с которой мы сотрудничаем на аутсорсинге.

 

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 6. 

Мария Максимченко

Кафе Crabs are coming

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 7.

Сначала мы работали как поп-ап-кафе, выступали на маркетах и пробовали коллаборацию на базе проекта «Супкультура». Это было очень полезно, малыми силами нам удалось заявить о себе, протестировать идею, не вкладывая очень много денег. В таком режиме мы работали всё прошлое лето, поняли, что идея работает, и начали искать помещение.

Я пользовалась сайтом одной большой компании, которая занимается арендным бизнесом в Москве, то есть выкупает у собственников помещения, переводит их в коммерческую недвижимость и сдаёт. Когда у них на сайте появилось подходящее для нас помещение, мы обратились с запросом, и начались переговоры. Когда маленькие проекты приходят к большим арендодателям, всегда есть проблема, отдавать помещение непонятно кому никто не хочет. Мы постарались показать им всё, чтобы убедить в нашей благонадёжности: и концепцию, и результаты тестовой работы, и цифры, которые мы ожидаем получать. Через месяц помещение нам сдали.

Разумеется, договор долгосрочный, он официально зарегистрован и заверен юристом. На услуги юриста мы потратили около 100 тысяч рублей, и это оправданные инвестиции. Рынок горячий, и бывает всякое. Конечно, никакой договор всё равно на 100 % не защитит вас от обстоятельств и надобросовестности арендодателей. Когда мы искали помещение, ко мне обращались владельцы занятого помещения, в котором находится заведение, отлично мне знакомое, хозяева предлагали выкинуть своих арендаторов и сдать нам место подороже. 

 

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 8.

Белла Ужахова

Языковая школа «Рондин»

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 9.

Когда я искала помещение, я перерыла миллион сайтов — и ЦИАН, и «Авито», нашла в итоге момещение в 150 квадратных метров за 150 тысяч рублей на Пятницкой улице на втором этаже жилого дома. Там можно было организовать шесть рабочих кабинетов, был большой холл. Квартира принадлежала банку, была в ужасном состоянии, завалена хламом, очень грязная. Риелторам пришлось отдать 100 тысяч рублей, на ремонт ушло примерно столько же. 

Сейчас мы собираемся съезжать. Во-первых, когда мы вели переговоры, важно было иметь возможность повесить вывеску. Нам сказали: «Никаких проблем, вешайте». А после того, как договор подписали, уточнили: «Вешайте на свой страх и риск». В итоге два раза администрация района снимала нашу вывеску, мы потеряли на этом около 40 тысяч рублей и теперь работаем просто так. Во-вторых, банк собрался продавать квартиру, и часто риелторы водят потенциальных покупателей. Пока никто не интересуется — помещение старое, нужно менять все коммуникации, а продать его хотят за 36 миллионов рублей. Но если покупатель найдётся, нам придётся срочно съезжать. 

Найти новое помещение пока сложно. Мы не хотим менять район, у нас много учеников, которые выбрали нас именно по географическому принципу. Но на Пятницкой после ремонта аренда выросла на 50–80 %, даже офисы класса Б здесь теперь стоят по 500–600 тысяч рублей, хотя год назад можно было найти приличное помещение за 300 тысяч. Я надеюсь, что к зиме цены упадут, обычно так всегда бывает, хотя в декабре — феврале очень неудобно переезжать из-за гололёда и мороза.

 

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 10.

Сергей Захаров

Рыбная лавка «Хариус Хаус»

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 11.

Моё первое помещение в 2012 году находилось в торговом павильоне возле метро «Сокол», через несколько месяцев работы его снесли по инициативе мэрии. Снос был быстрым и неожиданным. Как-то вечером пришёл владелец, у которого я снимал площади, и сказал: «Администрация района потребовала очистить территорию у метро от палаток и дала три месяца на подготовку, через три месяца отключат свет». Я начал не спеша искать помещение, заказал большую партию продукции, чтобы продать её за эти три месяца, но на следующий день оказалось, что отключать свет будут прямо завтра. Рыба, которую я продаю, — скоропортящийся товар, она не может без холодильника, поэтому всё, что я заказал, пришлось продавать с очень большой скидкой постоянным покупателям. Люди отнеслись с пониманием, быстро разобрали товар, и я съехал.  

Новое помещение мне помогла искать риелтор, которая искала и первое. Вообще-то она занимается элитным жильём, но помогла мне по просьбе друзей. Я посмотрел несколько вариантов, прежде чем остановился на помещении на Академической. Мне важно, чтобы локация была вместительная, у меня много охлаждающего оборудования, и электрическая мощность позволяла разместить холодильники.

Я специально выбирал место подальше от метро. У меня дорогой продукт, и мой клиент чаще ездит на автомобиле. У метро вообще нет шансов выжить торговой точке с благородным продуктом, здесь хорошо себя чувствует только высокомаржинальный ширпотреб. Судите сами, у метро помещение в 20 квадратных метров может стоить 600 тысяч рублей, а если оно находится на тропе, ведущей к спальным райнам, то и дороже. Аналогичное помещение в десяти минутах ходьбы уже можно снять за 100 тысяч. Вот почему у метро выживает только шаурма, сырьё для которой стоит копейки (1 килограмм восстановленной курицы обходится в 80 рублей), а продают её по 120 рублей. 

 

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 12.

Светлана Ефремова

Магазин украшений «Сахарок»

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 13.

У меня есть некоторый опыт работы с шоурумами, где я открывала свои маленькие корнеры — ставила витрину с украшениями, а продажами занимались сотрудники шоурумов. Это прекрасно, но молодой проект сильно зависит от оборотов, а в таких корнерах товар зависает. Когда я продаю свои украшения, я могу рассказать всё о материале, бренде, и эффект у продаж совсем другой. У меня был опыт с «Хохловкой», ещё я отдавала свои вещи в «Монорум», в Slim-bar до сих пор стоит небольшая витрина с украшениями из «Сахарка». Есть ещё одна проблема, владельцы шоурумов ставят дополнительную, чаще всего достаточно большую наценку, и имеют на это полное право, но с ней вещи продаются медленнее, что губительно для развивающегося проекта. К тому же я очень хочу, чтобы украшения из Сахарка продавались по доступным ценам.

Недавно я решила, что хочу сделать собственный магазин, сказала об этом подруге, а на следующий день она предложила обосноваться в помещении её проекта Stay Hungry. Ребята проводят закрытые ужины по вечерам в субботу, а днём в будние дни и в выходные до пяти вечера квартира в моём распоряжении. «Сахарок» развивается естественными темпами, у него своя аудитория, поэтому пока я могу не думать о случайных покупателях с улицы. Все клиенты, которые ко мне приходят, идут целенаправленно за украшениями из «Сахарка», и я могу себе позволить встретить их в квартире на втором этаже. Такие помещения по приемлемой цене можно найти, и Facebook в этом — отличный помощник.   

 

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 14.

Маргарита Заева

Риелтор

Долго, дорого: Предприниматели — о поисках помещения в Москве. Изображение № 15.

Искать помещение самостоятельно нужно так: во-первых, подписаться на обновления объявлений об аренде на всех популярных сайтах, во-вторых, ездить на встречи с собственниками и торговаться. В-третьих, ходить по улицам и искать, что приглянётся, потом узнавать, сколько стоит аренда. По возможности не закапывайте деньги в дорогостоящий ремонт. Это лишний риск. Помещение должно требовать лишь лёгкой косметической отделки.

В успешный торговый центр начинающему проекту войти будет крайне непросто. У раскрученных ТЦ, как правило, существуют «листы ожидания», в которых дожидаются возможности арендовать интересную площадь уже известные проекты. Молл — это живой организм, в котором успех одного арендатора влияет на успех другого. Собственник всегда перестраховывается. Молодым проектам без знакомств и связей можно не мечтать о помещениях в «Мегах», «Атриуме», «Метрополисе» на рыночных условиях. Районные и микрорайонные торговые центры — подходящий вариант для начинающих. Если состав арендаторов (и, соответственно, посетителей) близок реализовываемой концепции и целевой аудитории, есть необходимый поток на входе, вам предлагают помещение не в тёмном углу и цена не превышает 20 % от предполагаемой выручки, можно рискнуть. Плюсы — организованная эксплуатация: охрана, уборка, обслуживание инженерных систем, вывоз мусора, возможно, рекламная поддержка. Минусы — трафик, ограниченный посетителями торгового центра.

Формат street retail подразумевает магазины как в жилых, административных, так и в отдельно стоящих зданиях. В жилых домах можно работать до 23:00, по согласованию с ТСЖ время работы можно продлить. Использовать газ в таких помещениях запрещено, оборудовать вентиляцией сложно. Отдельно стоящие здания в этом смысле выигрывают.

Найти помещение свободного назначения 15−20 квадратных метров с отдельным входом и витриной практически невозможно. Это очень маленькая площадь. Вариант — стать субарендатором уже арендованного помещения. Некоторые сетевые компании имеют в штате специалистов, которые занимаются сдачей в субаренду излишков площадей. Всегда можно зайти в магазин и спросить, кто этим занимается (взять телефон офиса и далее по списку). Ещё вариант — познакомиться с владельцем. Возможно, сейчас он как раз мучается вопросом оптимизации.

Помещение в 40 квадратных метров на первой линии Цветного бульвара стоит 300−600 тысяч рублей в месяц. В переулке — 80−120 тысяч рублей. Хотя иногда помещение в переулках может стоить не намного дешевле основных улиц. Всё зависит от проходимости, автомобильного потока, рекламных возможностей.

Я прогнозирую, что через несколько месяцев цены на недвижимость станут ниже, но и спрос на товары и услуги упадёт, а также дороже станет кредитоваться. Но помечтать о том, что появятся возможности для новых интересных проектов, можно.