Алексей Кузин

сооснователь сервиса для сдачи квартир Maroom 

   

Что происходит на рынке

Количество предложений квартир под коммерческий наём с начала года существенно возросло. Причиной тому послужили падающий спрос и растущее количество впервые выставленных под наём квартир. Всё больше людей, покинувших страну на неопределённый срок, сдающих своё единственное жильё.

Арендные ставки сильно упали, уже к началу мая квартиры сдавались примерно на 20 % дешевле, чем в феврале. А с началом лета добавились сезонные краткосрочные предложения, что также оказывает давление на размер месячной ренты. Как правило, летнее снижение цен составляет 5 %, а с завершением летнего сезона наблюдается обратное движение. Так что ситуация для собственников будет складываться несколько лучше к середине осени.

Но ключевым моментом всегда был и остаётся подбор арендатора, оценка его порядочности и платёжеспособности. Многие владельцы квартир полагаются исключительно на свой опыт, но я рекомендую проверить предоставленную информацию с помощью простых поисковых запросов по имени и номеру телефона потенциального жильца. В компании Maroom мы также используем скоринг — метод оценки, который используют банки, принимая решение о выдаче кредита.

Сдавать квартиру я бы рекомендовал через интернет и проверенные агентства: друзья и знакомые, как правило, рассчитывают на скидки и особые условия. Самый лучший вариант, когда ваш агент заинтересован в добросовестном жильце, — так обстоит дело в случае доверительного управления, услуги по обслуживанию или консьерж-сервиса. К примеру, наша компания оценивает квартиру, приводит её в порядок, страхует, находит и проверяет жильцов, а потом ежемесячно взимает плату с учётом налога на доходы физлиц. Услуга такого рода обходится хозяевам в 7 % от квартплаты.

Как начать сдавать квартиру. Изображение № 1.

Анна и Михаил Кошелевы

владельцы дизайн-проекта happystation.ru 

   

Как подготовить квартиру


Определитесь с аудиторией вашего объявления о сдаче квартиры. Это определит и то, как быстро вы её сдадите, и то, кто станет вашим жильцом и с кем вам приятнее общаться. Большинство людей устроит и чехословацкий сервант, и ковры на всех стенах, и линолеум под малахит. Если задача — монетизировать квартиру, лучше назначьте справедливую цену. Даже самые убитые сдаются, когда хозяин понимает, что годы идут, а арендатор на белом коне так и не появился.

Но если инвестируете немного времени и средств (недавно мы давали несколько советов о том, как это сделать максимально эффективно), то квартирой заинтересуется и молодёжь со вкусом. Иногда чистая ванна важнее, чем близость метро.

В Германии каждый въезжающий в съёмную квартиру получает абсолютно белые стены и обязан их оставить такими же, выселяясь. На наш взгляд, этот совет отлично работает и для нас.

Здорово будет, если вы разоритесь на несколько напольных светильников и больших фоторамок с постерами формата А1, А2, — жильцы потом смогут вставить свои фотографии или постеры, а квартира со стенами, на которых что-то висит, всегда выигрышнее. Замените плитку в ванной и керамический фартук на кухне, выбирая не узорные, а просто цветные варианты. То же правило годится для занавесок и штор, ну и неплохо было бы, чтобы они вообще были.

Но самый-самый простой совет, как быстрее сдать квартиру: потратьтесь на приличные фотографии, сделанные зеркальной камерой с соответствующим объективом. Даже ободранные обои приобретут налёт винтажности, если их не фотографировать на Nokia 3110 со вспышкой через стакан воды.

Как начать сдавать квартиру. Изображение № 2. 

Ольга Аввакумова

эксперт сервиса «Контур.Эльба»

   

Как платить налоги

Сдача собственной квартиры в аренду — совсем не сложный бизнес. Он обеспечит вас дополнительным доходом без постоянных крупных затрат. Заключать договор или нет — вопроса не стоит. Это прежде всего ваша безопасность: гарантия сохранности вашей собственности и своевременной оплаты. В случае разногласий споры будут регулироваться положениями в договоре. С обычными гражданами заключается договор найма жилого помещения, а с организациями — договор аренды. Договор найма с физлицом может быть заключён на срок не более пяти лет, а договор аренды может быть бессрочным. Договор аренды с организацией, заключённый на срок более одного года, обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.

Арендная плата, как и любой доход, облагается налогом. Не секрет, что большинство таких сделок проводятся в стороне от налоговой. Но мало кто знает, что о сдаче квартиры в аренду налоговая может узнать из других госорганов (например, из Росреестра, что у вас несколько квартир в собственности), от участковых, соседей, а бывает, и даже от недовольных арендаторов. Рекомендуем вам вести честную, но выгодную игру. 

Вы можете сдавать квартиру как физлицо и платить НДФЛ или стать индивидуальным предпринимателем, выбрав один из специальных режимов налогообложения. Что для вас будет выгоднее, зависит от дохода. 

Если арендная плата меньше 14 тысяч рублей в месяц, оформите договор как физлицо — ваши налоги составят 13 % от этой суммы. По итогам года до 30 апреля нужно сдать отчёт 3-НДФЛ с приложением копии договора аренды и заплатить налог. Cрок перечисления налога — до 15 июля. Сдать отчёт и заплатить сумму налога нужно в инспекцию по месту вашей прописки. При арендной ставке в 14 тысяч рублей налогами за год вы потеряете 21 840 рублей. 

Если арендная плата больше 14 тысяч рублей в месяц — откройте ИП. Зарегистрировать ИП несложно и так же легко можно ликвидировать в любой момент. Документы на регистрацию вы сможете подготовить самостоятельно: есть бесплатные сервисы, которые помогут это сделать быстро. При регистрации ИП вместе с документами обязательно подайте уведомление на применение упрощённой системы налогообложения, в нём укажите объект «Доходы». Тогда с арендной платы вы будете платить налог всего 6 %. Через пять дней вас зарегистрируют и выдадут свидетельство. Важно помнить: индивидуальные предприниматели должны платить за себя страховые взносы. Сумма взносов — 22 261 рубль 38 копеек. Это обязательная часть. И есть дополнительная: если за год вы заработаете больше 300 тысяч рублей, то нужно заплатить 1 % от дохода свыше этой суммы. Вам нужно поквартально платить налог до 25 апреля, 25 июля и 25 октября. Один раз по итогам года подать отчёт и оплатить окончательную сумму налога за год в налоговую по прописке. Срок отчётности — до 30 апреля следующего года. При арендной ставке от 15 до 25 тысяч рублей в месяц на налоги и взносы уйдёт 22 261 рубль.

По сдаче квартиры в аренду ИП может работать и на патенте. Патент хорош полным отсутствием отчётности, но редко оказывается выгодным. Стоимость патента устанавливается в каждом регионе отдельно. Например, в Москве сдача в аренду квартиры до 50 квадратных метров в районе ЦАО обойдётся в 45 тысяч рублей в год плюс страховые взносы. Минимальные отчисления составят почти 70 тысяч рублей в год. Для нашего примера патент будет выгоднее других вариантов только с арендной платой больше 80 тысяч в месяц.