Московская недвижимость понемногу теряет славу невероятно надёжного и доходного актива. К примеру, «РБК» посчитало, что снять квартиру и положить сбережения на депозит будет выгоднее, чем потратить их на первый ипотечный взнос. При этом новый обвал рубля заставил москвичей снова задуматься о покупке жилья: число звонков риелторам в середине августа выросло на 15 %. Люди, державшие деньги в долларах, надеются выгодно обменять их на квадратные метры, а те, кто хранил рубли, — уберечь капитал от обесценивания. The Village разобрался, насколько выгодно сейчас покупать квартиры и что будет дальше с рынком московской недвижимости.

Кто это купит

«Если говорить о спросе на рынке недвижимости, то в целом он упал на 20–30 %», — говорит  директор отдела продаж ЦИАН Константин Кведаравичюс. По его словам, количество сделок на вторичном рынке заметно сократилось — на 30–40 % в зависимости от региона. К примеру, в Москве и Подмосковье падение составило 35–40 %. Рынок новостроек упал не так сильно — на 25–30 %. В этом ему помогло начавшееся в апреле субсидирование ипотеки: ещё год назад спрос на новостройки составлял всего 20 % против 80 % у «вторички», а сейчас уже 30 % людей ищут новостройки, говорит сотрудник ЦИАН. Почти то же самое произошло и с рынком аренды московских квартир: они теперь сдаются дольше, арендаторы могут сбить цену на 10–15 %

 

Несмотря на кризис, девелоперы продолжают выводить на рынок новые объекты, поэтому предложение новостроек
постоянно пополняется

Падение спроса связано с продолжающейся рецессией экономики, сокращением реальных доходов населения и ослаблением рубля. «Поскольку недвижимость — дорогостоящая покупка, потребители не торопятся расставаться со своими деньгами, — поясняет управляющий партнёр «Метриум Групп» Литинецкая. — Рынок активен, однако ажиотажа прошлого года мы пока не наблюдаем». Среди покупателей, которые в этом месяце решили купить квартиру, она называет людей, которые хотят инвестировать валютные сбережения в недвижимость, а также тех, кто купил доллары в прошлом году на пике в 69 рублей, потерял деньги и теперь хочет заработать на новом скачке валют.

Несмотря на кризис, девелоперы продолжают выводить на рынок новые объекты, поэтому предложение новостроек постоянно пополняется. С начала года стартовали продажи сразу в шести новых проектах: ЖК «Мичурино-Запад», ЖК «Варшавское шоссе, 141», МФК «Орехово», ЖК «Город на реке Тушино-2018», ЖК «Ботанический сад» и ЖК «Терлецкий парк», говорит Литинецкая, отмечая, что в прошлом году в это время на рынке появилось только три новых проекта. По её словам, за первое полугодие объём предложения в сегменте «бизнес» увеличился на 17 %, в элитном классе по сравнению с началом года он повысился на 15 %.

Дорогие деньги

Девелоперы не могут остановить продажи и подождать до лучших времён, так как в этом бизнесе критически важен постоянный приток средств. «Для застройщика финансы — это основной ресурс, необходимый для реализации проектов», — говорит сооснователь корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко. По его словам, если в 90-х первоначальные инвестиции в проект могли быть незначительными, так как город продавал участки земли в рассрочку, строители огораживали их забором и начинали привлекать деньги на условиях долевого строительства и оплачивать ими стройку, то в 2000-х ситуация изменилась: большинство участков под застройку необходимо оплачивать до начала строительства, напуганные историями обманутых дольщиков покупатели уже не так охотно заключали договоры на ранних стадиях строительства, поэтому у компаний появилась необходимость в кредитах.

К концу 2000-х банки ужесточили условия выдачи кредитов и вступил в силу закон о долевом строительстве. «Сейчас без достаточного объёма собственных средств реализация проекта невозможна: банки не выдадут кредиты, не аккредитуют проект для ипотеки, застройщик не сможет выдержать законодательные нормативы по структуре капитала», — считает Кириленко. По его словам, мифы о баснословной доходности девелоперского бизнеса часто преувеличены. «Огромная часть средств на самом деле уходит тем же банкам, которые финансируют проект — с одной стороны, через ипотечное кредитование дольщика, с другой стороны, через проектное финансирование застройщика», — говорит он.

Цена вопроса

В условиях падения спроса девелоперы вынуждены активнее стимулировать продажи. «Одни застройщики открыто декларируют скидки в 5–7 %, другие предлагают „скрытые“ скидки до 10–15 % на этапе переговоров с покупателями, третьи поднимают цены из-за роста себестоимости строительства, которая, несмотря не все усилия по импортозамещению, продолжает зависеть от курса иностранных валют», — рассказывает партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. По его мнению, осенью порядка 30 % застройщиков, которые были вынуждены сдерживать рост цен, подстраиваясь под низкий спрос, будут поднимать цены.

 

Cредняя цена квадратного метра
в сегменте новостроек экономкласса по итогам июля составила 159 100 рублей

Летом цены на жилую недвижимость снижались во всех сегментах, говорит Мария Литинецкая. Причиной этого стало ослабление курса рубля и, как следствие, падение покупательской активности. По её словам, средняя цена квадратного метра в сегменте новостроек экономкласса по итогам июля составила 159 100 рублей, по сравнению с прошлым месяцем она сократилась на 1 %. В бизнес-классе по итогам первого полугодия средневзвешенная цена уменьшилась на 0,7 % — до 242 060 рублей. Но из-за выхода на рынок большого количества проектов цены во втором квартале снизились на 4 % по отношению к первому. Заметную роль сыграло поступление в продажу около 800 квартир в ЖК «Хорошёвский» со средней ценой 179 500 рублей за метр, отмечает эксперт. Цены на элитное жильё во втором квартале снизились на 13 %.

При этом доля предложений в рублях выросла до 75 % на первичном рынке и 60 % на вторичном, говорит руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина. За доллары люди готовы покупать только квартиры, которых мало на рынке: например, расположенные в реконструированных домах на Патриарших и Арбате.

Робин Гуд и другие

«На рынке повсеместно и практически у всех застройщиков летом — скидки, акции, рассрочки, джекпоты, вернулся такой подзабытый инструмент, как обратный выкуп», — говорит Дмитрий Котровский из «Химки Групп». Его компания предложила потенциальным покупателям, которые держат сбережения в валюте, не рассрочку, а отсрочку — подождать со стопроцентной оплатой стоимости квартиры до конца года, пока курс евро и доллара продолжает расти. Чтобы зафиксировать рублёвую цену, нужно подписать договор купли-продажи и внести 10 % стоимости квартиры. На оставшуюся сумму девелопер предоставляет беспроцентную отсрочку до 15 декабря 2015 года.

В ЖСК «Шервудский лес» проходит акция «Удвоение маткапитала». «Там же мы проводим акцию „Выбей себе скидку“, где любой покупатель может почувствовать себя Робин Гудом: попасть стрелой из лука по специальной мишени, - рассказывает гендиректор „Мелиор Строй“ Павел Осипов. — Кто попадает в яблочко, получает максимальную скидку в 7 %, и чем дальше от мишени, тем меньше скидка. Если потенциальный покупатель в принципе не попадает в мишень, мы всё равно даём скидку в 1 % за смелость».

Люди, купившие квартиру в микрорайоне «Красногорский» с 17 августа по 17 ноября, могут при необходимости вернуть в течение года свои квартиры застройщику (без необходимости выплачивать неустойки). «Акцию ввели специально для тех покупателей, которые не уверены в завтрашнем дне и сомневаются, стоит ли в текущих условиях покупать недвижимость», — рассказывает замдиректора компании-застройщика «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

По словам Марии Литинецкой, специальные акции проводятся более чем в 62 % жилых комплексов эконом и комфорт. В бизнес-классе акции летом действовали в 48 % проектов, а в элитном сегменте — в 19,6 %. «Почти во всех проектах бизнес- и элитного классов также обсуждаются индивидуальные дисконты, размеры которых озвучиваются при личной встрече и предметном интересе к объекту, — добавляет она. — Например, в сегменте бизнес-класса скидки достигали 10 %, в качестве подарков предлагались машино-места, индивидуальная система платежей и так далее».

Чего ждать

Девелоперы надеются, что осенью рынок, как обычно, оживится. «Повышения деловой активности на рынке никто не отменял, — говорит Яна Сосорева из „НДВ-Недвижимость“. — Период отпусков заканчивается, что влияет на спрос в сторону его увеличения, при этом ситуация с рублём также стимулирует продажи квартир (особенно среди покупателей, конвертирующих валюту в квадратные метры)».

Изменения цен при этом не предвидится. Вероятно, застройщики продолжат привлекать покупателей дисконтами, которые могут достигать 15 %, предполагает Мария Литинецкая. Новые проекты могут выйти на рынок с дисконтом до 10 %, что также может скорректировать стоимость недвижимости в сторону её снижения. «Я думаю, что на рынке вполне может повториться ситуация, которую мы наблюдали в конце прошлого года, — говорит эксперт. — Как только рубль падает, люди пытаются купить хоть что-то, чтобы успеть до подорожания, будь то техника, машина, квартира и прочее». Она предсказывает увеличение спроса либо на уже совсем готовых объектах, либо в жилых комплексах на нулевой стадии, только вышедших на рынок. В первом случае люди стремятся сохранить средства с минимальными рисками, а во втором — максимально заработать.

Обложка: Serjio74 / Shutterstock.com