В Петербурге произошёл неприятный инцидент — во время строительства жилого комплекса «Мироздание» на Петроградской стороне, на углу улиц Мира и Котовского, стало разрушаться стоящее рядом дореволюционное здание. Работы временно приостановлены, до тех пор, пока не проведут экспертизу и не решат, как поступить. Застройщик, компания «Сэтл Сити», предлагает либо расселить дом за свой счёт, либо укрепить его фундамент. Последнее, очевидно, ничему не поможет: стены уже пошли глубокими трещинами. Первый вариант не устраивает жителей, да и с любой другой точки зрения кажется малоудовлетворительным. Тут, кроме всего прочего, нельзя создать негативный прецедент.

Увы, происходящее на улице Мира — иллюстрация очень глубинной, пока что скрытой от глаз тенденции. Если ничего не делать, неприятных казусов будет становиться все больше и больше, пока они в конце концов не превратятся в эпидемию. Старые дома будут от соседней ли стройки, от времени ли приходить в негодное состояние. На их месте будут появляться новые, побольше и повместительней. Всё это будет случаться вроде как само собой.

Есть ложное ощущение безопасности, кажется, что муравейники на окраинах и исторические районы находятся в параллельных мирах, связанных между собой только дорогами и ветками метрополитена. На самом деле новостройки уже давно подбираются к границам центра Петербурга, и осталось не бесконечно много времени до того момента, как они начнут его собой заменять. «Мироздание» по габаритам принципиально отличается от того, что мы привыкли видеть в старых кварталах, в нём почти двести квартир. Жилой комплекс «Европа Сити» на Медиков, всего в десяти минутах ходьбы от станции метро «Петроградская», типом застройки явно ближе к «Пионерской», аккуратная планировка и разноцветные фасады призваны лишь прикрывать этот факт. Проблема вовсе не в том, что на месте одного дома построили другой — мы наблюдаем, в действительности, столкновение двух экономических моделей.
Старый и новый Петербург конкурируют между собой за инвесторов и обитателей, и у нового явные преимущества. Инвестор заинтересован в том, чтобы с как можно меньшими рисками заработать как можно больше денег. Реконструкция исторических зданий для него самый неудачный вариант: количество квадратных метров заведомо ограничено, работы дорогие, да к тому же за тобой зорко приглядывают КГИОП и градозащитники. Гораздо лучше строить с чистого листа, когда затрат меньше, а площадей больше. Спрос же на квартиры в центральных районах не так баснословно высок: многих пугает плохое состояние домов и невозможность выйти на улицу погулять с ребёнком или собакой. Альтернатива в виде Крестовского острова или нового комплекса на Медиков кажется выигрышной: от Эрмитажа немногим дальше, зато крыша наверняка не течёт, во дворе есть детская площадка, а за углом — парк. И даже если человек стремится жить посреди старого квартала, то всё равно по возможности предпочтёт новое строение. Любители вековых камней, конечно, не перевелись, но странно было бы в том, что касается градостроительной политики, полагаться на сантименты отдельных людей.

Деньги — не единственный ресурс, который новостройки поглощают, приближаясь к центру. Современные внушительные жилмассивы по отношению к городской среде ведут себя как паразиты: подключаются к его инфраструктуре, ничего не предлагая взамен. Возведение высоток на Планерной улице и Богатырском проспекте, которое локально кажется очень выгодным и удобным, создало в результате глобальную транспортную проблему в виде глухой ежевечерней пробки на Каменностровском. Высотки у «Электросилы» и «Фрунзенской» сделают нагрузку на синюю ветку метро чрезмерной. На месте «Мироздания» можно было бы разбить сквер с детской площадкой и тем самым сделать весь околоток чуть более конкурентоспособным.

Стамбул. Фото: Shutterstock.com. Изображение № 1.Стамбул. Фото: Shutterstock.com

Всё это может казаться мифической теорией, но есть наглядные примеры того, как она работает. Орхан Памук в книге «Стамбул. Город воспоминаний» рассказывает, как Стамбул из печального увядающего города превратился в гигантский шумный мегаполис. Население выросло с полутора миллионов в 1960-е годы до десяти к моменту написания Памуком книги. С тех пор, то есть всего за десять лет, людей в Стамбуле стало ещё почти на пять миллионов больше. Однако рост города вовсе не способствовал тому, чтобы сохранялись его исторические кварталы. Люди заселяют новые бетонные дома, в то время как старый европейский район Бейоглу продолжает превращаться в руины, хотя его улицы и переполнены толпами горожан и туристов.

С Айя-Софией, дворцом Топкапы и мечетью Сулеймание, конечно, ничего не случилось, все важные достопримечательности сохранены, но для Петербурга этого было бы слишком мало. Здесь качество создаётся за счёт количества, важны не отдельные шедевры, а цельность городской ткани. Архитекторов, приезжающих к нам из Европы, поражает прежде всего гигантский размер исторического центра.

Ситуация может и должна, конечно, развиваться иначе. Принцип выживания сильнейших нигде так не вреден, как в градостроительстве. Свободный рынок мыслит периодами окупаемости, то есть максимум лет по десять, а чаще по пять. Города живут несравнимо более долгими циклами. Очевидно ведь, что если центр уменьшится в площади, то отдельные компании и люди от этого выиграют, но Петербург в целом сильно потеряет в цене.

Образно говоря, нужно повернуть вектор развития, сделать так, чтобы разрастались не спальники, а центральные районы. Это не значит, что нужно строить так же, как двести лет назад, — нужно так же хорошо планировать и регулировать.

Первое, что можно сделать, — создать программу, которая делала бы вложения в старые дома выгодными: бесплатную долгосрочную аренду или даже выкуп по очень низкой стоимости ветхих построек с обязательством приведения их в порядок. Одновременно с этим нужно ввести суровые и неотвратимые наказания за любой серьёзный ущерб, наносимый историческим зданиям. Девелопер не должен сомневаться в том, что, сломай он что-то, заплатит болезненно большой штраф и не сможет дальше работать над проектом ни при каких условиях.

Во-вторых, следовало бы ввести принцип улучшения качества среды в центральных районах. Строить в них нельзя не потому, что страшно не вписаться в пейзаж, а потому, что пустого пространства и так слишком мало. Любой освободившийся участок стоит рассматривать как потенциальный сквер. В крайнем случае — многоэтажную стоянку, которая освободила бы другие городские пространства от автомобилей.

Во-третьих, не менее важно исключить рост бессмысленных многоэтажек на бывших промышленных территориях, часто очень плотно примыкающих к центру. Как раз здесь должны появиться так недостающие Петербургу парки и современная архитектура во всем её разнообразии форм и функций. Да, с такой установкой редевелопмент промзон пойдёт гораздо медленнее, но оно и к лучшему. Новое многоэтажное жилье, вопреки известной поговорке, гораздо проще строить, чем потом ломать.

Блог вышел при поддержке «Дома культуры Льва Лурье»