Неназванный чиновник из московской мэрии рассказал СМИ, что около половины жилья, построенного для расселения по программе реновации, власти планируют выставить на продажу. Для этого придется увеличить плотность застройки. По мнению мэрии, такие меры помогут в течение 15 лет компенсировать затраты на реализацию проекта.

The Village поговорил со специалистами в сфере недвижимости и выяснил, реально ли окупить программу реновации и как планы мэрии повлияют на рынок недвижимости и доступ жителей к инфраструктуре.


Михаил Куликов

директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»

Чтобы программа полностью окупилась, стоимость реализации квартир должна быть примерно в два раза больше себестоимости строительства. Кроме того, новые дома должны быть как минимум в 2,3 раза больше снесенных строений.

После объявления о начале второго этапа реновации часть собственников квартир в пятиэтажных домах решили, что они практически здесь и сейчас владеют новой качественной квартирой (а в представлении некоторых — чуть ли не элитной). Поэтому они выдвигали новые условия по сделке, увеличивая продажную стоимость своей жилплощади на 300–500 тысяч рублей. В отличие от них, покупатели оказались более приземленными людьми: на это событие они реагируют спокойно и отказываются от покупки низкокачественного жилья в хрущевках по завышенным ценам, тем более когда на первичке есть масса вариантов по сопоставимым ценам.

Если ежегодно будут вводиться значительные объемы нового жилья, а реальный спрос будет оставаться на том же уровне, то это приведет к затовариванию столичного рынка недвижимости и падению цен. Однако есть и более благоприятный прогноз. Если число ежегодно выходящих на рынок объектов будет не настолько велико, то при стабильной экономической обстановке и нормальном уровне платежеспособности населения стоимость квартир в новых домах может еще и увеличиться. Поэтому предсказать заранее, что произойдет с ценами на столичное жилье, пока довольно сложно.



Наталья Шаталина

генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

15 миллионов квадратных метров, которые уйдут на открытый рынок, — это огромный объем. Но так как будет не единовременный выход, а постепенный, это не будет столь ошеломляюще. Даже увеличение предложения на миллион квадратных метров в год обострит конкуренцию между застройщиками, особенно в удаленных районах, где в основном и будет реализовываться программа реновации. Там цена будет сдерживаться. В центральных районах ситуация несколько отличается: каждый проект уникален за счет локации, поэтому девелоперы чуть более свободны в плане ценообразования.

Безусловно, плотность населения возрастет: пятиэтажки строились довольно разреженно, между ними большие дворы, зеленые зоны. Но при этом квартальная застройка позволит более продуманно развивать дорожно-транспортную сеть. Сейчас в районах с пятиэтажками есть дома, к которым крайне сложно подъехать, потому что район застраивался давно, а дома обросли новым конгломератом. При правильном проектировании и продумывании это все должно стать более комфортным для жителей.


Арина МАТВЕЕВА

партнер практики «Оценка» консалтинговой группы «НЭО Центр»

Затоваривание произойдет локально по конкретным районам. При этом новые проекты будут более адаптированы под текущего покупателя, у которого нулевая терпимость к некомфорту. Есть вероятность, что вброс квадратных метров создаст условия для снижения цен со стороны тех участников рынка, которые уже сейчас вводят свои проекты, но это можно отрегулировать за счет уникальных концепций проектов.

Цена за квадратный метр в проектах среднего класса и сегмента эконом по Москве может просесть на 3–15 %. Но этот тренд скорее будет наблюдаться на рынке вторичной недвижимости, так как в тех же самых районах, которые прибавляют вторичке соответствующий ценовой вес, появится новое жилье с отделкой, благоустроенной территорией и необходимой инфраструктурой.

Что касается самого центра Москвы, то здесь отдельная история. Цены на квадратный метр тут серьезно выше, чем по другим административным округам: жилье экономкласса, как правило, не вводится, а сегмент бизнес и лакшери, скорее всего, совсем не отреагирует на такие изменения.


Владимир Богданюк

руководитель департамента проектов Est-a-Tet

Если посмотреть историю по другим программам, практически везде соотношение доли объема под реализацию всегда больше, чем объем возводимого жилья под переселение. При декларированной плотности  понадобится 30 % нового жилья для переселенцев, а 70 % можно будет отдать на реализацию.

Важно, что произойдет перераспределение сегментов на рынке недвижимости и первенство уйдет комфорт-классу. При этом прирост предложения может составить более 20 %. Если все проекты будут реализовываться в партнерстве с девелоперами и станет возможна продажа жилья на этапе строительства, то мы получим в какой-то момент предложение по ценам ниже рынка. Если речь пойдет о реализации жилья по сложившейся практике городских программ (когда квартиры в готовых домах продаются путем торгов на аукционе), то цена возрастет, так как объем предложения в сданных новостройках будет больше, чем на стадии строительства. При этом стоит понимать, что резкого скачка цен не будет.

Центр столицы всегда является приоритетным местом для города, поэтому дешевить в условиях повышенного спроса никто не станет.