Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate в Петербурге — одна из самых важных площадок для обсуждения больших девелоперских проектов в масштабе всей страны. Для среднестатистического горожанина это событие рядовое, но решения, которые принимались на форуме, влияли на развитие города едва ли не сильнее, чем все проекты городской администрации вместе взятые: что в Петербурге построят, какого качества будут эти объекты и как они впишутся в существующую среду. 6 лет назад PROEstate запустила Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД), теперь же событие переносят в Москву из-за спада интереса со стороны бизнеса и невнимания петербургских властей к проблемам девелоперов. The Village поговорил с директором форума ГУД Павлом Гончаровым о том, почему из Петербурга уходят инвесторы и что делают при этом городские чиновники. 

Павел Гончаров

Директор форума PROEstate, исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов, объединяющей компании России и стран СНГ.

 

 

— Почему вы переносите форум в Москву?

— Форум PROEstate, как и другие подобные мероприятия, не является самодостаточным. Их всегда проводят для тех участников и посетителей, которые используют подобные площадки для продвижения своего бизнеса. И на данный момент ситуация сама диктует необходимость переноса форума в Москву: в Санкт-Петербурге наметилась стагнация в развитии рынка недвижимости. А когда замедляется появление новых проектов, а существующие замораживают на неопределённые сроки, то девелоперам на мероприятиях, подобных PROEstate, показывать особо нечего.

Форум просто идёт за своими участниками, спонсорами, которые на данный момент заинтересованы в большей степени продвигать бизнес в других регионах, и в первую очередь в Москве. Отмечу, что даже в последние годы на форум в Петербурге порядка 35 % участников приезжали из столицы, и ещё около 20–30 % — из регионов и других стран. Видно, что спрос на нашу площадку в Москве гораздо больше. 

— А почему, на ваш взгляд, в Петербурге такая стагнация происходит?

— В данный момент, насколько мы видим, строительная отрасль не является приоритетной для правительства Петербурга. Может быть, это правильно с точки зрения стратегии развития города, может быть — неправильно. Но это факт. Москва, когда пришла новая власть, тоже находилась в определённом девелоперском затишьи в течение длительного времени, где-то год-полтора. Но сейчас ситуация резко изменилась, это видно даже по последней выставке MIPIM в Каннах (MIPIM — ведущая европейская инвестиционная выставка, в этом году проходила 12–15 марта. — Ред. The Village): на ней были сформулированы стратегические векторы развития города, проходит стадию более подробной разработки мастер-план города, необходимая градостроительная документация. Всё это даёт возможность новым проектам развиваться, но их необходимо презентовать, в том числе через такие площадки, как PROEstate.

 

 

город как сообщество жителей, бизнеса и людей, приезжающих для работы или отдыха, очень разрозненный.

 

 

— То есть, получается, что собянинская администрация, на ваш взгляд, сейчас довольно активна в вопросе девелоперских решений и задаёт какие-то новые стандарты для рынка?

— Конечно. Это видно по принимаемым решениям и происходящим процессам, это подтверждается активностью руководителей города, которые общаются с девелоперским сообществом. Происходит целая серия различных мероприятий, сессий, встреч в России и за рубежом с девелоперами и инвесторами. У Москвы есть задача постепенно стать одной из финансовых столиц мира, но для подобных решений необходима соответствующая инфраструктура. И прежде всего это инфраструктура строительная и транспортная.

— А какая парадигма у петербургских чиновников в последнее время? Какой они задают  вектор для отрасли? И если у Собянина это развитие, то что в планах у Полтавченко?

— Две столицы нельзя так напрямую сравнивать. Совершенно разные города с совершенно разной историей. Я уверен, что у Петербурга всё впереди, просто для правительства необходимо выбрать те векторы развития города, которые послужат основой для дальнейших, уже более точечных решений, в области градостроительства в том числе. На данный момент в Северной столице ситуация двигается: создан новый Градсовет, и сейчас будет новый вице-губернатор, отвечающий за соответствующий блок работ. Не думаю, что всё плохо, просто сейчас такой период. Нужно определенное время на переосмысление и дальнейшую постановку задач в развитии города.

— Это связано со сменой главы города и установками новой власти, или город сам себе уже сформировал какие-то новые задачи, вне зависимости от того, кто находится у власти?

— Я не думаю, что город сам себе что-то сформировал. Потому что, к сожалению, город как сообщество жителей, бизнеса, людей, приезжающих для работы или отдыха, всё-таки очень разрозненный. И нет площадки, которая бы обобщала весь потенциал, все идеи, все потребности этих целевых групп. Но есть активные группы различных сообществ: управляющие, девелоперы, строители, градозащитные объединения. Новая власть, наверное, и должна объединить весь этот интеллектуальный потенциал для выработки правильных стратегических решений. Я надеюсь, что это и будет происходить.

— Но сейчас этого вообще не происходит. Вы можете сказать, что, кроме вашего форума, есть ещё какие-то регулярные встречи, когда власть выходит на общение с инвесторами и девелоперами?

— Это всё происходит, просто требует времени. Общение идёт в разных форматах, и вчерез создание рабочих групп по конкретным проектам, и через деятельность Градсовета. Сейчас в рамках этой коммуникации формируются стратегические задачи развития города. 

— А какие основные проблемы есть у девелоперов на данный момент в Петербурге, раз они уходят?

— Первая проблема заключается в том, что сейчас ставят под вопрос многие проекты, в том числе начинают пересматривать принятые ранее градостроительные решения. В такой ситуации ни один девелопер не будет приобретать новые площадки, где, скажем так, есть определённый риск по пересмотру уже принятых решений по дальнейшему использованию участка, по высотности и т. д. И пока будет такая ситуация, для девелопера и инвестора существуют слишком высокие риски для вхождения в те или иные проекты. Это, наверное, основная проблема, которая останавливает процесс.



 

если город сформулирует чёткие и понятные условия работы, инвесторы не заставят себя ждать.

 

 

Раньше одни люди принимали решения, сейчас – другие. И когда нет преемственности, то вполне понятно, что существуют различные взгляды на ситуацию, вот и всё. Это как раз для инвесторов и является теми рисками, которые называются административными или политическими. Отсюда – достаточно серьёзный барьер для привлечения внешних инвесторов. Понятно, что первый вопрос для вхождения на рынок — не тот, который диктуется спросом, скажем так. Идеальная картинка, когда есть определённый спрос на развитие сегментов (в коммерческой сфере, в индустриальных сферах, в жилой и торговой недвижимости), и есть площадки с понятными правилами их застройки и развития. Важно, чтобы была понятная процедура обеспечения объекта инфраструктурой, будь то энергетика, дороги, транспорт или социальная инфраструктура. И если город сформулирует чёткие и понятные условия работы, инвесторы не заставят себя ждать. Они будут развивать в Петербурге свои проекты, в том числе можно будет рассчитывать на интерес со стороны серьёзных фондов.

Если вышесказанного нет, то процесс значительно усложняется, обрастает упомянутыми административными рисками, и инвестор, приходя на наш рынок, требует большей доходности. Соответственно, стоимость проектов вырастает на 15–20 %, а скорость их реализации серьёзно замедляется. Это, с моей точки зрения, тормозит развитие самого города. Поэтому в идеале необходимо, чтобы и бизнес-сообщество, и власть с участием общественности все эти решения упаковали в какую-то прозрачную, понятную процедуру, которая позволила бы эффективно, качественно общаться с инвесторами.

— Какие, на ваш взгляд, инструменты для этого должны появиться у города? Градсовет вы уже упоминали, но бытует мнение, что это не самая сильная структура и ее работа носит скорее носит рекомендательный характер, а по факту всё равно все решения принимаются на других уровнях.

— Это вопрос полномочий с одной стороны, и вопрос эффективности работы подобных образований с другой. Если те люди, которые объединяются в Градсовет или другие общественные организации, работают неэффективно и не могут внятно сформулировать свои предложения, то это претензия вовсе не к властям. Это ответственность людей, которые согласились работать в этих объединениях. Со стороны власти шаги делаются, процессы идут, и если общественность и власть смогут объединиться и разрабатывать совместные решения, то на выходе получится очень качественный результат.

— В последние месяцы очень многие строительные проекты были заморожены. У нас считается, что центр — это такое образование, которое вообще нельзя трогать. На Ваш взгляд, все эти отмены и вообще такая жёсткая общественная позиция на счёт сохранения отпугивает инвесторов и девелоперов?

— Вы знаете, тут вопрос многосторонний. С одной стороны, надо понимать, что наш город развивается более 300 лет, а многие другие города развиваются тысячелетиями. С этой точки зрения, если есть возможность остановиться и хотя бы год-полтора подумать, что конкретно делать с опредленной территорией, то  определённая логика в этом есть. Вопрос только в том, что за этот период действительно надо выработать какие-то конструктивные решения, и после их утверждения сразу приступать к реализации. Это касается и переноса крупных проектов — мы ведь много говорили о полицентричности, о том, чтобы город приобретал деловые центры в различных географических точках. Чтобы население не стремилось ежедневно с утра в центр города и вечером обратно. Нужно несколько точек приложения труда, это позволит городу дышать более свободно, стать удобнее и привлекательнее.

Важно также понимать, что если в центре города ничего не делать, то он будет ветшать и постепенно разрушаться. Сегодня в центре Петербурга достаточно много ветхих объектов, и без их реконструкции и перепрофилирования не обойтись. А для этого нужны инвесторы, девелоперы, которым, как уже говорилось выше, нужно чёткое понимание того, что они смогут построить, в каком объёме и в какие сроки.



 

PROEstate без интереса власти теряет очень значительную часть своего смысла.

 

 

— В некоторых интервью вы говорили, что одна из причин переезда Форума в Москву — отсутствие внимания властей к мероприятию. Вы не могли бы уточнить, чего конкретно не хватает?

— Мы (Гильдия управляющих и девелоперов. — Ред. The Village) проводим в год порядка 50 разноформатных мероприятий, больших и не очень, российских и зарубежных. Есть мероприятия, которые без участия власти — представителей профильных комитетов, вице-губернаторов — просто становятся бессмысленными. И PROEstate — это как раз одна из площадок, которая без интереса со стороны власти теряет очень значительную часть своего значения. Потому что, как мы говорили ранее, девелоперское и инвестиционное сообщества на данный момент достаточно серьёзно зависят от позиции города и властей, от некоего понимания того, каким образом власть собирается действовать.

На нашей площадке у инвесторов и девелоперов как раз должна быть возможность в рамках дискуссий услышать, понять чиновников, обменяться с властью своими идеями. И надо сказать, что для любой власти это тоже достаточно ценная возможность. Потому что мы привозим порядка 200 спикеров — это топы и тренд-сеттеры из зарубежных и российских компаний. Это представители научных институтов, архитекторы, профессиональные урбанисты, которые во многих городах содействовали развитию мегаполиса. Это очень дорогого стоит. Поэтому, перенося PROEstate в Москву, мы продолжим работать и в Петербурге и предложим городу другие дискуссионные площадки, может быть, без выставочной части, на которых возможно будет дальше вырабатывать стратегию развития города.