Рынок недвижимости лихорадит: увеличение ключевой ставки Центробанка взвинтило ставки по ипотеке и сделало её ещё более недоступной. При этом из-за девальвации рубля уровень доходов населения продолжает падать. Прогнозы участников рынка пока расходятся: пока одни говорят о том, что жильё подешевеет, другие — что цены могут только взлететь. The Village опросил экспертов и узнал, когда выгодно купить квартиру, а также что будет со ставками по аренде. 

 

   

Как изменятся цены на жильё в кризис . Изображение № 1.

Сергей Вишняков

управляющий сервиса сопровождения сделок по недвижимости 
Prime Quality 

В последние годы не менее 70 % квартир в Москве и области покупалось с помощью ипотеки. Естественно, резкое повышение ставок по кредитам не может не сказаться на рынке недвижимости в ближайшее время. Некоторые банки сразу стартовали с 20 % годовых и выше, к чему многие покупатели не готовы. Также банки стали дольше и реже одобрять кредиты. Они это не декларируют, но процесс уже ощущается.

Думаю, что в результате снижения количества покупателей в начале первого квартала цены на квартиры будут держаться на прежнем уровне, возможен даже небольшой рост. Потом же рынок будет адаптироваться и цены снизятся. На малоликвидную недвижимость возможно падение цен процентов на 25–30, как это было в 2009 году.

   

Как изменятся цены на жильё в кризис . Изображение № 2.

Ольга Бруковская

сооснователь сервиса поиска недвижимости Choister

У многих застройщиков сейчас проблемы из-за того, что их кредиты номинированы в валюте. Кроме того, увеличение ключевой ставки Центробанка практически остановило ипотечное кредитование: брать жильё по ставке выше 20 % не согласится, пожалуй, львиная доля заёмщиков. Единственная альтернатива ипотеке — рассрочка, но она доступна небольшой доле населения.

Коррекция цен на рынке уже случилась. Эконом-сегмент пока колеблется незначительно, цены на элитную недвижимость переноминировались в рубли и даже снизились. Риэлторы говорят, что не склонны ждать повышения цен в рублях, особенно в первом квартале, прогнозировать дальше не берётся практически никто. 

Что касается аренды: собственники квартир могут сколько угодно хотеть повысить арендные ставки, но в условиях факторов превышения предложения над спросом и падения доходов населения рынок будет идти против них. Мы сравнивали цены в конце 2014 года: за месяц средняя стоимость выставленных на аренду двушек упала сразу на 8 %, на трёхкомнатную квартиру — на 6,3 %. Время экспозиции в эконом-сегменте выросло многократно. Если раньше можно было сдать квартиру за пару дней, то теперь жильца можно ждать месяц и больше. К сожалению, многие владельцы недвижимости предпочитают нести убытки от простоя, нежели активнее снижать цену или предлагать какие-то бонусы для арендаторов — сниженный залог, гибкие условия депозита и тому подобное.

   

 Как изменятся цены на жильё в кризис . Изображение № 3.

Александр Зарицкий

руководитель департамента земельно-имущественных отношений консалтинговой компании Heads

Повышение ключевой ставки Центробанка в первую очередь отразится на заёмных деньгах застройщиков и как снежный ком ударит по цене квадратного метра. Думаю, корректировка цен произойдёт после стабилизации курса рубля. Говорить о сроках сложно, но, предполагаю, её можно ждать не раньше марта. 

Оснований для снижения цен на жильё не вижу: ипотечные кредиты подорожали, стоимость материалов выросла, затраты застройщиков на привлечение средств также выросли. При этом поведение покупателей будет сдержанным. Покупки будут совершаться в гораздо меньшем объёме и с большей притязательностью в выборе объекта.

Всё это скажется на рынке аренды жилья. Желающих снять жильё всегда больше, чем купить. А в условиях повышения ставок по ипотеке их станет ещё больше. Стоимость аренды возрастёт, но незначительно, не более чем на 10–15 %.

   

 Как изменятся цены на жильё в кризис . Изображение № 4.

Добрыня Гурьянов

руководитель направления недвижимости
«Норд Логистик Девелопмент»

К концу 2014-го цены на жильё неоправданно взлетели на 10–25 %. По нашим прогнозам, к весне текущего года цены вернутся на уровень осени 2014 года. Начиная с весны, если Центробанк не примет меры по реабилитации ставки рефинансирования до уровня лета прошлого года, начнётся активное снижение стоимости жилья. 

Начало 2015 года ознаменуется высоким остаточным спросом на жилую недвижимость — будут торопиться те, кто не успел реализовать свою потребность до нового года. Ажиотажные настроения в данной сфере также продиктованы нестабильным курсом рубля. Инвестиции в недвижимость традиционно остаются надёжным низкорисковым способом сохранения денежных средств. 

Застройщики, лишаясь основных возможных источников финансирования от корпоративных и ипотечных кредитов, будут вынуждены снижать стоимость недвижимости, как это было в 2008 году.

Вторичная недвижимость будет чувствовать себя стабильнее. В данной сфере происходит постоянный круговорот альтернативных сделок, когда частью или полной стоимостью покупки новой недвижимости служат денежные средства от продажи старого жилья. Справедливо сказать, что перспектива снижения стоимости жилья ожидается и на этом рынке, потому что и он в некоторой степени зависит от привлечения ипотечных займов.

   

 Как изменятся цены на жильё в кризис . Изображение № 5.

Ольга Черненко

генеральный директор White&Black
Design Studio

При такой высокой ключевой ставке ипотека должна просто умереть. Опыт предыдущих повышений показал, что психологически важная граница значительного сокращения спроса на ипотеку — отметка в 15 %. На данный момент ипотечные ставки в ведущих банках: «ВТБ24» — от 14,95 %, Сбербанк — от 14,5 %, «Райффайзенбанк — от 17,75 %, «Банк Москвы» — 14,95 %, «Альфа-банк» — от 20,01 %, «Московский кредитный банк» — от 19,25 %.

Рынок уже проходил такие высокие ставки, и люди брали ипотеку, но число таких заёмщиков было не так велико. В связи с этим рост стоимости квартир в рублях неизбежен, как на первичном, так и на вторичном рынке. Особенно он затронет недорогие квартиры и квартиры бизнес-класса. 

Квартиры на первичном рынке будут расти из-за сокращения участков под строительство новых объектов и сокращение ввода новых объектов, роста стоимости материалов для строительства. Ведущие застройщики, такие как «ПИК», «Ведис групп», «Лидер» не стали предоставлять предновогодних скидок в конце 2014 года для своих клиентов, отменили бонусные программы на ликвидные объекты, а на некоторые даже повысили цены на 20 %, несмотря на то, что объекты находятся на самой низкой стадии готовности.

   

 Как изменятся цены на жильё в кризис . Изображение № 6.

Алексей Вязовский

вице-президент «Золотого монетного дома»

Уроки кризиса 2008 года говорят о том, что цены на недвижимость упадут, а кредит ещё больше подорожает, так что покупка квартиры сейчас — заведомо убыточное занятие.

Если помните, к декабрю 2008 года бочка нефти упала до 36 долларов (вполне возможно, что сейчас как раз мы движемся к этому минимуму), рубль упал вслед за ценой чёрного золота, а через полгода начала валиться недвижимость. По данным аналитического агентства IRN.ru, в 2009 году — очередной провал. В долларах средний квадрат подешевел на две тысячи  (с шести до четырёх тысяч долларов), в рублях цены упали со 180 до 120 тысяч. Примерно на 30 % всё подешевело. Да, потом всё очень быстро отскочило вверх, вслед за дорожающей нефтью. К сожалению, подобного сценария ожидать сейчас не приходится: ОПЕК не собирается снижать квоты, к тому же непонятно, когда будут отменены санкции.

Девальвация закончится, когда нефть нащупает дно. Остаётся надеяться, что оно будет в районе 40 долларов за бочку. Но в этот момент рублёвые цены моментально рухнут вслед за падением спроса. Сейчас спрос поддерживают богатенькие граждане из госкорпораций, которые мечутся по рынку и ищут, куда бы пристроить стремительно дешевеющие рубли. После того, как они их пристроят, новых толп покупателей ожидать не придётся.

В любом случае советовал бы подождать с покупкой квартиры. Даже за свои деньги, и уж тем более если вы рассчитывали на ипотеку.

   

Как изменятся цены на жильё в кризис . Изображение № 7. 

Теему Хелпполайнен

руководитель бизнес-сегмента концерна «ЮИТ»

Более дорогие займы могут привести к нерентабельности ряда проектов. Сейчас ставка столь высока, что, если девелоперу необходимо привлечь заёмные средства для реализации строительства, такой проект становится полностью нерентабельным. Соответственно, если она останется на текущем уровне, мы будем наблюдать значительное сокращение стартапов. В целом это проблема всего рынка, а не только строительного сектора.
В итоге стоимость квадратного метра может заметно повыситься уже к весне этого года. Ожидать падения цен не стоит: к этому нет никаких предпосылок. Во-первых, объём предложения падает, во-вторых, цены на рынке до начала кризиса не были раздутыми — они соответствовали его уровню развития, в-третьих, доля ипотечного рынка была ещё слишком мала, чтобы вызвать панику с продажей заложенных в банке квартир по более низким ценам.
Одним из самых устойчивых сегментов жилья в новых условиях окажется экономкласс: он пострадает меньше всего. Но и здесь сокращение в объёмах и рост цен неизбежны.