В рубрике «Что нового?» The Village говорит с людьми, которые знают лучше других, что происходит в разных сферах жизни города: в образовании, на рынке труда и недвижимости, в культуре и личной жизни москвичей. В этом выпуске: корреспондент The Village Александра Шевелева узнала у руководителя аналитического центра компании «ИНКОМ-недвижимость» Дмитрия Таганова, не начали ли дешеветь московские квартиры, как живётся жителям коттеджных посёлков и кто покупает квартиры по 200 тысяч за квадратный метр. 

 

О рынке аренды  

— Компания «Миэль» объявила, что впервые за пять лет на рынке аренды в Москве снизился спрос на 10 % и увеличилось предложение.

— Насколько мне известно, в компании «Миэль» статистика по рынку аренды отражает внутренние операции самой компании. Для всего же рынка аренды в целом зимний период традиционно характерен некоторым спадом спроса на фоне прироста предложения. Аналогичную ситуацию мы наблюдаем ежегодно, и это не является для нас чем-то новым. При этом, например, летне-осенний период характерен гораздо более заметными перепадами активности покупателей и продавцов, и они также носят именно сезонный характер. 

— А количество предложений не увеличивается? Потому что есть такое ощущение, что люди, которые раньше думали: «У меня есть квартира, ладно, бог с ней», — захотят их сейчас сдавать. Нет?

— По нашим наблюдениям, рынок аренды не подвержен каким-либо заметным влияниям извне. Поэтому никаких необычных явлений в настоящее время мы не наблюдаем. При этом на рынке вторички (как и до этого в сегменте новостроек) сейчас наблюдается некоторое оживление. Отчасти это связано с желанием сохранить свои рублёвые накопления, не прибегая к традиционным инструментам вроде перекладывания из одной валюты в другую, из-за опасений нестабильности некоторых банков.

Аналитик рынка недвижимости о ценах на квартиры и о том, куда девать лишние 10 миллионов. Изображение № 1.

— То есть люди покупали квартиры на вторичном рынке только для себя?

— 90 % покупателей вторичного жилья — это люди без денег, которые меняют одно на другое. А люди с деньгами всегда составляли на этом рынке не более 20 %. Настоящих инвесторов там вообще не было, сейчас они появляются. Не могу сказать, что это носит характер какой-то волны. Всё достаточно спокойно, просто люди не хотят играть в валютные игры, перекидывать всё с доллара в рубль, а потом обратно. Они предпочитают купить одну вторичную квартиру, которая уже готова к проживанию, и сразу начать её сдавать, получая прибыль. Это не те инвесторы, которые хотят преумножить свои средства, это не спекулянты, а люди, которые просто хотят сохранить свои деньги. То есть цены сейчас на вторичном рынке не растут, да и нигде практически не растут.

— Когда вы говорите об инвесторах, вы имеете в виду частных лиц или компании?

— Это частные лица. Если компания будет этим заниматься, то как частное лицо. Не секрет, что рынок аренды на 90 % — это чёрный рынок, эти сделки нигде не проходят и нигде не регистрируются.

 

Про цены 

— А какая средняя стоимость квадратного метра на сегодня?

— 182 тысячи рублей за квадратный метр по Москве.

— Если говорить про районы Москвы, есть какие-то новости? Как-то меняется популярность районов? Построили метро, например, и люди устремились в новый район?

— Если говорить про Москву внутри МКАД, то ничего не меняется уже достаточно давно, и ничего не будет меняться, потому что здесь застройка не носит массового характера. Даже новые массовые проекты, вроде «Царицыно-2», которые сейчас вводятся, всё равно достаточно малы и не сравнятся с теми, что строятся в новой Москве. Поэтому единственный тренд сейчас — это новая Москва. Это и Москва, и транспортная доступность, и в перспективе станции метро. Плюс там Южное Бутово, достаточно освоенный район, вокруг которого строится очень много жилья.

— А что происходит в городах Подмосковья? какие из них пользуются большим спросом?

— Спросом пользуются, во-первых, те, которые наиболее близко расположены к МКАД, где есть метро или надежда, что будет метро. Наиболее инвестиционно привлекательные — Котельники, Косино. Несколько лет обещали, что в Мытищах построят метро, люди стали покупать там квартиры, а потом сказали, что метро не будет.

— И что, они стали продавать их?

— Нет, не стали, продавать особо некому. Я думаю, что Мытищи всё равно достаточно перспективный район, потому что туда дальше в Московскую область идут Королёв, Ивантеевка, Пушкино — сгусток городов, которые имеют достаточно большую аудиторию. Поэтому в Мытищах рано или поздно всё равно будет метро.

— Да, а вообще там транспортный капкан.

— Да, безусловно. Но где лучше? Кроме Новорижского шоссе, у нас быстрых магистралей нет. 

 

В новой Москве цены начинаются примерно от 70 тысяч за квадратный метр

 

— Вообще интересно, как рынок недвижимости зависит от других сфер жизни. Например, от той же инфраструктуры. Какие ещё есть факторы, влияющие на спрос и предложение?

— Прежде всего, это территория новой Москвы. Во-вторых, планы по развитию железнодорожной и социальной инфраструктуры. Как я уже сказал, Котельники и Мытищи — перспективные города, в Химках много строится, но там уже мало места осталось для застройки. Красногорск по-прежнему вводит большие объёмы. Лидеры по количеству новостроек — это Химки, местность вокруг Котельников и Красногорск.

— Вы писали, что в Москве, в отличие от других мегаполисов мира, вообще предложений квартир на продажу очень мало. Это до сих пор так?

— В месяц на продажу выставляется 40 тысяч квартир.

— А какова специфика российского рынка?

— Особенность в том, что на вторичном рынке много некачественного жилья — это панельки старой неудобной серии. И, соответственно, поскольку продаётся то, что предлагается, можно сказать, что и в спросе они преобладают. А если говорить про новостройки, то на территории старой Москвы преобладает бизнес-класс. В Москве дефицит нового жилья в сегменте «комфорт», то есть не хватает нормальных домов современных планировок, небольших и удобных для проживания, по цене хотя бы 200 тысяч за метр. Их очень мало: либо это совсем далеко, либо это уже не 200 тысяч, а 400 или 600. 

— Вот эти дома за 400–600 тысяч за метр… Люди в них живут, или это такие квартиры с негорящими ночью окнами?

— Всё там горит нормально. Есть большая разница между исторической Москвой внутри МКАД и Москвой за его пределами. За МКАД строится только жильё экономкласса. Я могу сказать по северо-востоку, где цены начинаются с полтинника.

— 50 тысяч за квадратный метр?

— Да. Рядом Ивантеевка, Пушкино, Королёв — вот эти районы. Кроме многоэтажек, сейчас вводятся в большом количестве малоэтажки, например большой проект от компании «Экодолье» в Шолохово. Не помню почём, но тоже доступные очень цены — миллиона за три можно квартиру купить. В новой Москве цены начинаются примерно от 70 тысяч за квадратный метр.

 

Про покупателей московских
квартир

— Как выглядит человек, который покупает квартиру в Москве?

— В Москве – это, в основном, инвесторы. Если мы говорим о квартирах внутри МКАД, то это инвесторы и люди, которые переезжают из ветхого, лучше сказать, старого жилищного фонда. Или покупают вторую, третью, четвёртую квартиру для себя или для своих родственников.

— Ещё несколько лет назад говорили о том, что главные покупатели квартир в Москве — это чиновники и люди с госденьгами.

— Это мы рассматриваем богатую аудиторию. Действительно, это шоу-бизнес, чиновники, ну и крупный бизнес. Это вам любой и так скажет. Лучше рассматривать не то, откуда они получили деньги, а какие у них цели.

 

Помощник буровика, например,
в Ханты-Мансийском округе получает 40 тысяч рублей.
Это не те деньги, на которые можно купить квартиру в Москве

 

— Я недавно разговаривала с одним голландским архитектором, и он жаловался на то, что по таким безумным для европейцев ценам у нас жильё не очень высокого качества и материалы, из которых сделаны дома, так себе. 

— Это неправда. У нас вообще некоторое жильё, которое строится, побеждает в международных конкурсах.

— Я имею в виду качество отделочных материалов, из чего строят.

— Это монолитно-каркасные конструкции, технологии, которые используются везде. Сейчас на наш рынок пытаются выйти китайские строительные компании, которые строят из стальных конструкций. Это дешевле, быстрее и практически идентично по долговечности. В Питере есть жилой комплекс «Балтийская жемчужина», который как раз построен китайской компанией. Он довольно неплохо продаётся. 

 

Про приезжих

— Ещё есть у меня такое предположение, что большая часть людей, которые покупают квартиры в Москве, — это люди из регионов или из стран СНГ.

— Ну, не большая часть. Всё-таки большинство покупателей — люди местные, москвичи или жители Московской области, в крайнем случае жители Тулы, центральных областей. А жители каких-то дальних регионов и СНГ снимают, а не покупают. Если и покупают, то не в Москве, а в Подмосковье. У них нет таких сумм денег. Всё это байки, что люди из нефтяных регионов скупают квартиры в Москве. Во-первых, в нефтяных регионах не так уж много богатых людей. Конечно, они там есть, но их от силы 5 %. А помощник буровика, например, в Ханты-Мансийском округе получает 40 тысяч рублей. Это не те деньги, на которые можно купить квартиру в Москве.

— А бывшие страны СНГ?

— Тоже немного: Украина бедная, Беларусь бедная, Казахстан тоже. В Москве покупают в основном местные люди.

— А вы чувствуете миграционный поток в Московский регион?

— Миграция очень существенная. Она чувствуется на рынке экономкласса, в сфере аренды и в Подмосковье.

— Люди со всей страны стекаются сюда до сих пор?

— Да, естественно, так всегда и было. Это существенный поток. И всякие студенты приезжают без конца, некоторые хотят здесь свою жизнь обустроить с самого начала.

 

Если вам говорят, что в коттеджном посёлке построят школу, чаще всего это ограничивается лишь обещанием 

— Я помню, несколько лет назад блогеры очень возмущались тем, что многие гастарбайтеры живут в центральном округе. Я разговаривала со знакомыми киргизами, они говорят, что очень дорого ездить на метро, поэтому они все живут на «Новокузнецкой».

— На «Новокузнецкой» однушка будет стоить примерно 60 тысяч, в зависимости от состояния и качества. Но если её снимать на 10 человек, то получается уже по шесть тысяч рублей. Вы понимаете, что человек, который работает на рынке, может себе позволить за шесть тысяч снимать квартиру на «Новокузнецкой». Эти люди живут здесь уже давно и стали такими же москвичами, как вы или я. Они все селятся там, где работают, а место работы у них всё-таки ближе к центру. Поэтому, хотя здесь и очень дорого, тем не менее приезжих здесь так же много, как где-нибудь на окраине.

— А какие у нас, кроме Крылатского, престижные окраины?

— Запад, сектор от проспекта Вернадского до Ленинградского шоссе.

 

Про жизнь в коттеджном
посёлке 

— А что происходит с ипотекой? Она развивается или нет? Такое ощущение, что она как-то притормозила.

— Считалось, что ипотека будет панацеей, которая должна сделать жильё доступным. Но в России не будет, как где-нибудь в Казахстане и Англии, где ставки по ипотеке 1–5 %. В Казахстане, например, был эксперимент со ставкой в 2 %. Когда это социальная программа, тогда это действительно работает. У нас же ставки 12–13 %, даже 15–16 %. Взять ипотечный кредит в России сложно: банки очень осторожно относятся к выдаче ипотечных кредитов. Только если вы покупаете в организованном посёлке современного типа на первичном рынке, то сам девелопер этого посёлка заботится о том, чтобы вам с банком как-то договориться. Но если посёлок на дачной территории, на территории личного подсобного хозяйственного значения, то банки не дают под них ипотеку. Если брать землю под индивидуальное жилищное строительство, то в принципе можно взять ипотеку, но у вас процентная ставка будет больше, чем на квартиру. Механизм рассрочки от застройщиков в принципе работает, но опять же мало.

— А что происходит с загородными жилищными посёлками? Их становится больше?

— Их сейчас около тысячи, а до кризиса было, если я не ошибаюсь, около трёхсот.

— Они развиваются? Они же должны обеспечивать социальную инфраструктуру, детские сады, школы.

— В дачных посёлках не обязаны.

— А в коттеджных?

— Большую часть рынка занимают дачные посёлки. Принять решение построить детский сад — это не значит его построить. Посёлков с построенными и действующими детскими садами от 10 до 20 штук. Вступительный взнос плюс ежегодные взносы — и получается, что такой детский сад не может себе позволить даже человек с хорошим достатком. А обычный средний класс и выше — это от силы 15-20 % жителей Москвы, не больше. Скажем, Ломоносовская гимназия, например, берёт миллион рублей вступительного взноса, потом по 300–500 тысяч рублей в год, не считая разные сборы. А ведь ещё вам нужна няня. То есть получается, что у вас должен быть доход, который имеют лишь 10 % москвичей. Поэтому если вам говорят, что в посёлке построят школу, чаще всего это ограничивается лишь обещанием.

Застройщики уже продали посёлок, и им уже нужно как-то слезть с этого проекта. Иногда девелоперы вкладываются в существующую сельскую школу: достраивают её и ремонтируют или делают там несколько классов для своих детей. Но учителя там остаются те же самые сельские, поэтому уровень образования соответствующий. Никому эти покупатели на самом деле не интересны: ни чиновникам, ни девелоперам. Чиновники думают только о своих деньгах, девелоперы — о своих, а о том, как люди там живут, никто не думает.

 

Про парковку и машино-места

— Ещё одна большая проблема с новостройками в Москве — это отсутствие подземных гаражей. В новых спальных районах запарковать машину ещё умудриться надо.

— За счёт достаточно больших расстояний между домами, это не такая острая проблема, как для жителей центральной части города. При этом формально есть и оборудованные надземные и подземные паркинги. 

— Но там машино-место стоит столько, что ими никто не пользуется.

— Да, в среднем по Москве машино-место стоит где-то 700–800 тысяч. Минимум — 500 тысяч, максимум — миллион триста. Притом что в среднем на квартиру в таком доме приходится две машины. При проектировании офисов также обязательно соблюдение нормативов по парковочным местам, правда, эти нормативы соблюдаются формально. В Сити, например, очень много подземных паркингов, но месячная аренда машино-места в нём составляет где-то $500. А средняя зарплата обычного менеджера в Сити — 40-50 тысяч, они не могут себе позволить отдавать половину своей зарплаты за парковку.

 

В среднем по Москве машино-место стоит где-то 700–800 тысяч.
Минимум — 500 тысяч, максимум — миллион триста.

 

– Почему это так дорого?

– Потому что себестоимость их строительства очень высокая. Обычное место в наземном паркинге без остекления, просто продуваемая площадка стоит 200 тысяч. Это чистая себестоимость без налогов, без подведения внешних сетей, без подведения дорог, просто конструкция. Строительство в Москве дорогое. Поэтому паркинг меньше чем за 200 тысяч вы не построите. Строят по 200 тысяч, продают по 300 тысяч. Но это всё равно слишком дорого для подавляющего большинства покупателей. 

— То есть история с «Народным гаражом» провалилась?

— Где в центре построить «Народный гараж»? Хотя бы один? Негде. Там, где они строятся, там и так с парковкой просто. В новостроечных районах и так много места, там вы всегда машину поставите, пусть и не у подъезда, а чуть подальше.

— Мои родители живут в Одинцове, и у них там негде ставить машину, потому что везде эта замечательная точечная застройка. Когда, кстати, она закончится?

— Официально она давно уже закончилась. Но сейчас есть такое понятие, как реконструкция. То есть у меня, например, под окнами стоял старый-старый трёхэтажный дом, его сломали, на его месте построили девятиэтажный. Это не считается точечной застройкой, потому что это реконструкция центра. Но по сути это точечная застройка.

— Когда это закончится?

— Во-первых, есть спрос. Если бы дома, которые здесь строятся в огромном количестве, не покупались, их бы никто бы не строил.

Аналитик рынка недвижимости о ценах на квартиры и о том, куда девать лишние 10 миллионов. Изображение № 2.

— Вы общаетесь с девелоперами. Для них общественное мнение имеет хоть какое-то значение? Например то, что люди протестуют против застройки, ходят на митинги вокруг строительной площадки? или они отмахиваются и едут на бульдозере дальше?

— Оно имеет значение постольку, поскольку оно мешает или помогает. Если люди решают протестовать и у застройщиков не получается проект, то, естественно, волнует.

— Что нужно делать жителям?

— Есть официальные механизмы, например публичные слушания, которые по закону призваны решать такие проблемы. Но в реальности эти слушания носят совещательный характер. На общественные слушания приходят девять-десять человек, которые говорят: «Мы не хотим, чтоб здесь дом строили», — но его всё равно строят, потому что есть взятки, есть чиновники.

 

 

Про обманутых дольщиков

— Истории про обман дольщиков — это что-то из прошлого?

— В основном из прошлого, но и сегодня они есть.

— Даже с новыми законопроектами?

— Схема договоров долевого участия на самом деле довольно проблемная. Потому что долевое участие — это когда девелопер ещё ничего не построил, но уже собрал 100 % нужной для строительства суммы, и эти деньги жгут карман. По закону, он несёт ответственность за то, что он там что-то не построил. Но где гарантия, что он не возьмёт эти деньги наличкой и не уедет? Нет этой гарантии.

— Есть какой-то рецепт, чтобы не попасть в такую историю?

— Нет, если вы вкладываетесь в новостройку, это всегда риск. Потому что в случае кризиса и форс-мажора даже у добросовестной компании могут начаться проблемы. 

— В связи с нестабильностью валют люди стали вынимать из кадушки свои рубли и вкладывать их в покупку квартир?

— Да, многие не захотели переводить накопления в доллары или в золото и решили купить квартиры. Если вы что-то делаете с деньгами, вы связываетесь с банками, а это значит, что у вас есть риски меньше получить. А если у вас есть сумма, которой хватит на покупку квартиры, она у вас будет всегда. Нормальная квартира в Москве, двушка или трёшка, стоит 10 миллионов. Если вы раскидаете эту сумму по нескольким банкам, вы всё равно что-то потеряете. А если вы купите один раз квартиру, с ней ничего не сделается. Максимум она упадёт немного в цене. В 2008 году вторичка упала по ценам несильно, максимум на 30 %, и быстро восстановилась. Притом что загородная недвижимость упала на 60 %, новостройки тоже. Если у вас есть рубли и вы не знаете, что делать, лучше, как мне кажется, купить квартиру. Недвижимость — это то, что никогда не будет невостребованно в Москве. Переизбытка квартир здесь не будет никогда. 

 

Фотографии: Глеб Леонов