Иногда кажется, что московским девелоперам не страшны вообще никакие запреты. Взять хотя бы прошлогодний запрет на строительство — несмотря на него, в 2012 году на рынок элитной городской недвижимости вышло в три раза больше проектов, чем годом ранее. По расчётам консалтинговой компании Welhome, выход новых элитных проектов в 2013 году возрастёт в 1,5 раза.

Девелоперы нашли для себя новую нишу и вместо квартир стали продавать апартаменты. По данным того же Welhome, из пятнадцати проектов, введённых эксплуатацию в 2012 году, десять представлены апартаментами, пять — домами с квартирами. В городе, можно сказать, апартаментный бум. Их общий объём в Москве сейчас составляет порядка 2 миллионов квадратных метров.

Что такое апартаменты? Формально это нежилые помещения. Их стоимость на 20−30 % ниже, чем стоимость квартир. Правда, и содержать их дороже, чем обычную квартиру: налог на недвижимость будет в разы больше (0,5% вместо 0,1 % от кадастровой стоимости объекта). А оплата ЖКХ будет взиматься по ценам коммерческой недвижимости и обойдётся на 20−25 % дороже, чем аналогичные расходы на квартиру.

18 %

доля апартаментов
в строящихся комплексах

  

25 %

прогноз доли апартаментов 
к началу 2015 года

Задели за жилое: Анастасия Каримова о моде на апартаменты. Изображение № 1.

У экономии всегда есть оборотная сторона. Например, в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию. Только временную, и то если дом, в котором расположены апартаменты, имеет статус гостиницы. В таком случае его эксплуатацией должна будет заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильём. У сотрудников управляющих компаний при гостиницах есть право ставить на регистрационный учёт граждан в момент их прибытия и снимать с учёта в момент выезда. С временной регистрацией можно прикрепиться к поликлинике, но нельзя встать в очередь на жильё, на биржу труда или получить ИНН.

Почему апартаменты дешевле квартир? Застройщики экономят на отсутствии социальных обременений при строительстве: они не обязаны возводить школы и детсады при формально нежилых комплексах. При этом отсутствие постоянной регистрации затрудняет для владельцев апартаментов пользование уже существующими муниципальными благами.



 

  

Проживание в нежилых помещениях — это, по сути, нарушение законодательства

  

 

 

К лофт-апартаментам не применяются жёсткие законодательные нормы, действующие в отношении обычного жилья. «Застройщик может обойти множество обязательных требований. Например, запрет располагать жилые помещения над нежилыми, нормы инсоляции (освещённости), расстояния от дороги, шумоизоляции и другие. Данные нормы придуманы не просто так, а призваны обеспечить комфортное проживание в жилых помещениях. Апартаменты в Москве и других городах часто располагаются в плотной офисной застройке, в домах, вплотную примыкающих к магистралям, и в других подобных местах», — констатирует адвокат Артём Сидоров, член коллегии адвокатов «Правовая защита».

В документах Бюро технической инвентаризации помещения, которые продаются как апартаменты, могут быть обозначены как «операционный зал», «подсобное помещение» или, скажем, «помещение для сотрудников». Проживание в нежилых помещениях — по сути, нарушение законодательства, но за этим никто пока не следит и никто не наказывает, объясняет адвокат.

Задели за жилое: Анастасия Каримова о моде на апартаменты. Изображение № 5.

С одной стороны, в апартаментах легче реализуются нестандартные дизайн-проекты внутренней планировки. С другой — в таких зданиях может выполняться несогласованная и опасная реконструкция. «Мы отговариваем наших клиентов, купивших апартаменты, устанавливать дополнительные лифты или лестницы, менять перекрытия, в ряде случаев — устанавливать камины с дымоходами, — рассказывает владелец одного крупного дизайн-бюро, отмечая при этом, что нередко он наблюдал самовольную перепланировку: — Например, один застройщик по желанию покупателя убрал несущие стены». Пока в Москве не было случаев обрушения зданий, в которых располагаются апартаменты с опасной планировкой, об этом вряд ли кто-то будет думать всерьёз.

То же самое и с защитой дольщиков: если человек купил помещение на стадии котлована, а дом оказался не достроен, то в случае с жильём в ситуацию вмешиваются власти: привлекают другого застройщика, иногда выделяют бюджетные средства на достройку. Но если покупатель приобрёл объект нежилой недвижимости и дом не был построен, то эта проблема — за пределами ответственности местных властей. Все вопросы придётся решать в арбитражном суде. А у арбитражного суда нет особых причин вставать на сторону потерпевшего покупателя. 

И несмотря на всё это, переезд в апартаменты будет становиться всё более популярным вариантом решения жилищного вопроса. Если изначально апартаменты считались элитной недвижимостью (один из первых крупных проектов — элитные апартаменты в «Москва-Сити»), то сейчас появляется больше экономичных предложений. Скажем, в строящемся комплексе на «Водном стадионе» можно купить двушку за 7,8 миллиона рублей. Застройщик обещает: в здании будет располагаться собственный частный детсад. Банки начинают выдавать ипотеку на апартаменты: в том же комплексе «Водный» предлагают ипотеку на срок до 30 лет под 13 % годовых. Если ещё год назад большинство банков не рисковало выдавать займы на покупку недвижимости такого типа, то сейчас это нормальная практика.

Популярность апартаментов, скорее всего, повлечёт рост спроса на частные детские сады и школы. Стремление людей жить в Москве (и особенно — жить в отдельном помещении в Москве) настолько велико, что они готовы селиться хоть в операционном зале и оплачивать детский сад детям из собственного кармана. И всё-таки, если люди будут жить там, где, по расчётам, они должны лишь работать, качество жизнь от этого вряд ли вырастет.

Фотографии: Оля Эйхенбаум, Аня Гариенчик, Дима Цыренщиков, Shutterstock.com
Иллюстрация: Сергей Родионов