Программа реновации советских пятиэтажек, похожая на московскую, в Петербурге провалилась: за 10 лет в городе не снесли ни одной хрущевки ни в одном из 23 кварталов. Зато программа стала объектом скандалов и протестов — со срывами сроков и уплотнительной застройкой. Реанимацию реновации время от времени обсуждают, но перспективы сомнительны. Год назад The Village рассказывал о том, как петербуржцы живут в кварталах неслучившейся реновации в Московском районе: одни мечтают, чтобы их расселили, другие (их меньшинство) — просят оставить родные хрущевки в покое.

Инициативная группа, состоящая из преподавателей и аспирантов Архитектурно-строительного университета (СПбГАСУ), а также специалистов проектной организации «ЛенжилНИИпроект», придумала другой путь. Она предлагает развивать так называемый «панельный пояс» Петербурга — с улучшением среды кварталов и, главное, архитектурным преображением самих пятиэтажек (которые после реконструкции становятся семиэтажками). Получился проект, в чем-то созвучный реконструкции панельных домов в бывшей ГДР — и полная антитеза московской реновации: без расселения, сноса и «уплотниловки».

Преподаватель кафедры архитектурно-строительных конструкций СПбГАСУ Дмитрий Иванов, который работает над кандидатской диссертацией о «панельном поясе», рассказал нам об этом проекте и его перспективах.

Что именно предлагают архитекторы

Для примера авторы проекта выбрали конкретный микрорайон, ограниченный Ленинским проспектом, бульваром Новаторов, проспектом Народного Ополчения и внутриквартальным проездом. Основная часть местной жилой застройки — панельные пятиэтажки серии ГИ. Квартал входил в программу развития застроенных территорий. Стоит отметить, что предложение архитекторов — сугубо концептуальное, поэтому жителям квартала не стоит волноваться раньше времени.

Проект предполагает развитие уже застроенной территории — с благоустройством, новыми автостоянками, улучшением социальной (школы, детские сады) и инженерной инфраструктуры. На уровне зданий — изменением архитектурного облика фасадов и надстройкой на два этажа: «Не на один или три-четыре этажа — из-за требований инсоляции: необходимо, чтобы надстройка не затеняла существующие здания и не была значительным фактором, увеличивающим масштаб застройки», — поясняет Дмитрий Иванов.

«Кроме того, предполагается утепление фасадов, создание лифтов, мест для хранения велосипедов, колясок (кладовки появятся после реконструкции и приспособления подвальных пространств). Плюс пристройка лоджий: то есть жилая площадь увеличится без вложения средств жильцов», — добавляет архитектор.

Проект реконструкции пятиэтажек, предложенный СПбГАСУ

Как хотят реконструировать пятиэтажки

Полностью реконструировать одну панельную пятиэтажку можно за шесть-восемь месяцев. Расселение жильцов не предусматривается. Работы будут идти только днем. Неудобства сравнимы с обычным ремонтом фасада: «Они не будут какими-то особенно гнетущими, так как не затрагивают внутреннее пространство квартир, лестничная клетка тоже остается эксплуатируемой», — говорит Дмитрий.

«Утепление происходит за счет монтажа вентилируемого фасада: к стенам крепится легкий металлический каркас с утеплителем и устраивается новая отделка, — продолжает он. — Надстройка — опять же, из легких металлических конструкций с утеплителем, с наружной и внутренней отделкой. Это не предполагает использования тяжелой подъемной техники: подачу материалов и элементов конструкций можно осуществлять с торцов зданий легкими подъемными механизмами. Важный технологический момент: надстройка происходит не непосредственно над перекрытием верхнего этажа, а над уровнем крыши. То есть существующая крыша не разбирается, чердак остается техническим этажом — буфером между верхними этажами и надстраиваемой частью».

Есть ли перспективы у проекта

По словам Дмитрия Иванова, основная цель проекта на данной стадии — «показать возможности реализации с точки зрения нормативно-правовой базы, градостроительной ситуации и технических возможностей». Проще говоря, наглядно продемонстрировать, что развивать «панельный пояс», не снося дома, можно (и нужно).

Главная идея: проект, по мысли его авторов, находится на пересечении интересов жителей, города и бизнеса. «Для города важно, что повышается эффективность использования территорий и решаются вопросы „проблемного“ фонда. Для бизнеса — возможность надстройки домов. Для населения — улучшение жилищных условий, а также стоимости и ликвидности квартир. Даже жители, которые планируют продавать квартиры, получают бонус в виде повышения капитализации застройки», — говорит архитектор. Согласно экономическому расчету (с консультациями помогали специалисты строительной компании «Доверие»), рентабельность проекта составляет 18 %.

Недавно авторы презентовали проект в профильных комитетах Смольного, где, по их словам, встретили «заинтересованность в связи с пониманием бесперспективности существующей программы сноса». Если получится заинтересовать жителей и бизнес, перспективы реализации — реалистичные. Впрочем, Дмитрий сразу оговаривается: «Это не готовый к реализации проект: далее требуется разработка документации. Но она бессмысленна без конкретных договоренностей. Мы боремся за то, чтобы со стороны города и инвесторов появились интерес и вера в этот путь преобразования „панельного пояса“».

Пример модернизации панельных домов в Восточной Германии

Какова предыстория вопроса

Притом что срок службы пятиэтажных панелек — 100–150 лет, идеи реконструкции начали курсировать в профессиональной среде уже при переходе на так называемые брежневки — то есть в 1960-е. Активные проработки с архитектурными конкурсами и научными исследованиями стартовали в 80-е. А потом, как известно, «она развалилась» — и о хрущевках забыли до 2000-х.

В новое время появился красивый опыт модернизации «панелек» в Восточной Германии. В 2000-е российские специалисты, в том числе из СПбГАСУ, активно изучали немецкие примеры. Но в 2008 году, с появлением программы реновации, предусматривавшей снос вместо реконструкции, сотрудничество сошло на нет.

У проекта, который предлагает инициативная группа, есть ряд отличий от постгэдээровского опыта. «После объединения Германии экономически менее развитые восточные земли столкнулись с проблемой массового оттока населения в западную часть. Застройка начала пустеть. Поэтому при реконструкции здания просто частично разбирали (целыми этажами, фрагментами), чтобы уменьшить количество квартир. У нас обратная ситуация: в связи с множеством факторов город должен увеличивать количество жилой площади, а не уменьшать, — говорит Дмитрий Иванов. — Вторая особенность заключается в том, что в Восточной Германии эти дома и участки принадлежали муниципалитетам, которые пригласили акционерные общества, чтобы провести реконструкцию и дальше сдавать жилье внаем. То есть там иная структура собственности: государству не надо было договариваться с жителями».

Кстати, в Петербурге все же есть точечные примеры модернизации хрущевок. Так, панельную пятиэтажку серии ОД на улице Бабушкина, 117, в середине 90-х превратили в девятиэтажный дом. А в 2001 году надстроили нарядной мансардой и реконструировали фасад у типового дома серии 1–507 на Торжковской, 16.

Хрущевки в Московском районе Петербурга

Что говорят жители панельных пятиэтажек

В 2016 году инициативная группа провела анкетный опрос жителей панельных пятиэтажек в четырех районах Петербурга: Кировском, Фрунзенском, Невском и Красногвардейском. Всего опросили более ста человек в возрасте от 15 до 80 лет. Участников опроса, в числе прочего, просили дать эмоциональную оценку различным факторам по шкале от минус трех до плюс трех.

«<…> наиболее раздражающими факторами (что вполне очевидно) являются площади прихожих и кухонь, а также межквартирная и межкомнатная звукоизоляция. Не столь очевидными были крайняя степень неудовлетворенности отсутствием мест для хранения колясок и велосипедов, а также нейтральность таких показателей, как внешний вид застройки (хотя для разных серий результат значительно отличается), высота потолков, площадь жилых комнат и функциональность планировки. <…> Вполне ожидаемо, что самыми положительными факторами оказались местоположение, инфраструктура, плотность и озелененность. Близость к историческому центру, метрополитену; сложившаяся инфраструктура и невысокая плотность заселения; дома, не возносящиеся над растущими вокруг деревьями, — вот главные достоинства этой застройки», — пишет Дмитрий Иванов в итоговой статье (ознакомиться с полными результатами опроса можно тут).

На вопрос «Вы хотели бы переехать сейчас или в обозримом будущем?» 68 % респондентов ответили «нет» и только 32 % — соответственно, «да».

Дмитрий уточняет, что на момент опроса не было никакой предпроектной модели, так что с респондентами не обсуждали архитектурные решения. Второй этап опроса, который планируют провести в июле-августе, будет основан на вышеописанном проекте.

Нужны ли нам новые проекты реновации


Олег Паченков

Директор Центра прикладных исследований Европейского университета

Проект, который бы поставил целью работу с хрущевками, безусловно, городу нужен. И не потому, что они развалятся со дня на день: результаты технических обследований показывают, что для большинства подобных домов это не так.

Мы стремимся улучшить качество жизни в городе. Это качество частично связано с жилообеспеченностью — квадратными метрами на человека, но не только: значение имеют и качество этих метров, и качество городской среды вокруг домов. И когда нам пытаются сказать, что единственный способ решить задачу роста качества жизни в городе — строительство новых квадратных метров экономкласса, — это ложь. Она обслуживает интересы девелоперской и строительной отрасли, но не горожан.

Задачу повышения качества жизни горожан можно и нужно решать не только за счет строительства низкокачественного жилья в полях (оговорюсь, что кому-то и такое жилье нужно), но также за счет работы с уже имеющимся жильем. Хотя бы по той простой причине, что хрущевки расположены в городской среде, на порядок превышающей по своему качеству среду вокруг новостроек.

Снос хрущевок и замена их новыми домами как единственное и лучшее средство решения проблемы — тоже иллюзия. Во-первых, потому что построенные дома будут совершенно иной этажности и сами изменят городскую среду: ощущение человека среди пятиэтажек и среди двадцатипятиэтажек — совершенно разное. Во-вторых, ключевой вопрос здесь — себестоимость и стоимость в продаже и то, кто и на каких условиях сможет ее себе позволить. Основные опасения (и небезосновательные) связаны с тем, что себестоимость квадратного метра во вновь построенном жилье — в случае сноса хрущевок на этом месте — будет высока. То есть нынешние жители хрущевок, скорее всего, будут вынуждены район покинуть. То, что нам сейчас демонстрируют в Москве на примере реновации с переселением людей «напротив своего дома», думаю, не более чем показательные выступления для создания положительной репутации проекта. Позднее, я уверен, эта практика прекратится и переселять будут куда попало — на что хватит денег.

Сохранение хрущевок и их улучшение должно иметь более низкую себестоимость, это позволит остаться в них нынешним обитателям, но за счет увеличения этажности (что, похоже, позволяют их технические параметры и состояние) даст возможность проживать в этих довольно привлекательных, по сравнению с новостройками, районах еще на 20–30 % большему числу горожан.

Мне кажется, следует искать, предлагать и обсчитывать способы оптимизировать существующие хрущевки вместо того, чтобы сносить и заменять их не сильно превышающими по качеству (материалов, например) высотками. Важно попытаться надстроить, утеплить, изменить планировочные решения там, где это возможно. Опыт попыток реновации хрущевок и в Петербурге, и в Москве при Лужкове и Собянине демонстрирует недостатки тех немногих моделей, которые до сих применялись. В других странах и городах с похожим жильем применялись и другие инструменты.

Мы в Европейском университете только начинаем исследовательский проект по изучению жизни в хрущевках (на примере Сосновой Поляны) и новостройках (на примере Парнаса и «Северной долины»). Это будет исследование социокультурных аспектов жизни в таких кварталах — подобных исследований на серьезном уровне пока нет, так что нам еще предстоит данные собрать и проанализировать. Речь пойдет о попытке понять, что же представляет собой жизнь в хрущевках и новостроечных кварталах; кто те люди, которые там живут, что они думают о своем образе жизни, о городе; чем характеризуется уклад жизни в этих разных типах массового жилья, что важно и ценно для этих укладов, что мы рискуем потерять, снося хрущевки, что нового и важного в городском образе жизни и человеческих отношениях пропало, а что — появилось с появлением «человейников».



Фотографии: обложка, 3 – Виктор Юльев, 1 – СПбГАСУ, 2 – Stefan Forster Architekten