По правилам главы 35 Гражданского кодекса, любой может сдать свою квартиру в аренду на основании договора найма. Заключить такой договор можно самостоятельно, не обязательно обращаться в агентства. The Village узнал, как не ошибиться при оформлении договора с собственником.

Комментарий

Константин Трапаидзе,председатель коллегии адвокатов Москвы
«Вашъ юридический поверенный»


Проверка документов

Обязательно нужно проверить полномочия лица, которое предлагает свою недвижимость к сдаче. У собственника должно быть свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость и документ, являющийся основанием регистрации права (договор дарения, купли-продажи и тому подобное).

Тщательно сверяйте все данные в документах с паспортом собственника (фамилии, имена, отчества, адреса, данные об объекте, паспортные данные и так далее). Чем больше данных владельца вы сможете проверить, тем меньше вероятность быть обманутыми и оказаться на улице в неподходящий момент.

Очень важно видеть подлинники документов, а не их ксерокопии, поэтому не стесняясь спрашивайте личные документы, квитанции на оплату коммунальных услуг. Добросовестный владелец без труда их предоставит.

Обратите внимание

1. Если жильё находится в собственности нескольких человек, договор заключается со всеми собственниками, то есть на стороне наймодателя выступают несколько лиц. В этом случае каждый собственник лично подписывает договор найма либо выдаёт другому собственнику нотариальную доверенность на право сдачи жилья в аренду.

2. Если жильё приобреталось собственником в период брака, необходимо письменное согласие супруга на сдачу жилья в аренду.

Составление и заключение договора

Перед вселением в квартиру стоит составить договор найма жилого помещения, в котором будут закреплены все необходимые условия и учтены интересы каждой стороны. В случае возникновения споров именно заключённый договор поможет в их разрешении.

В договоре чётко должны быть прописаны следующие условия:

— стороны договора и их паспортные данные;

— точные сведения о снимаемом жилье, которые указаны в свидетельстве о государственной регистрации права;

— граждане, постоянно проживающие в квартире вместе с нанимателем;

— ставка аренды и порядок её уплаты, с учётом или без учёта стоимости коммунальных платежей, а также особенности изменения стоимости;

— действия в случае досрочного прекращения договора;

— порядок досрочного расторжения договора;

— срок договора.

Кроме обязательных условий, можно отразить в договоре не менее значимые для каждой из сторон условия, которые не являются противозаконными. Не лишним, к примеру, будет указание на то, что ремонт вышедшей из строя сантехники или электропроводки будет произведён за счёт наймодателя либо в счёт стоимости оплаты за жильё. Также можно определить время, когда наймодатель может посещать вас с целью проверки состояния имущества, либо срок, в который он должен предупредить о своём визите.

Важная часть договора — акт приёма-передачи жилого помещения. Там нужно указать имеющиеся дефекты на момент приёмки и описать всё имущество, что есть в квартире.

Все экземпляры договора с приложением акта приёма-передачи и описи имущества подписываются всеми, кто имеет отношение к сдаче квартиры.

Обратите внимание

1. Договор найма не требует регистрации, если он заключён на срок до одного года.

2. Договор, в котором не указан срок действия, считается заключённым на пять лет.

3. При истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма.

4. Если квартиру, которую вы снимаете, кто-то купил, то это не влечёт расторжения договора найма. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора.

5. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаём. Если наймодатель не выполнит этой обязанности, то договор считается продлённым на тех же условиях на тот же срок.

Расторжение договора

В соответствии с российским законодательством, расторжение договора найма по инициативе сторон либо по инициативе нанимателя возможно в досудебном порядке в любое время. Мотивы такого расторжения не имеют значения. Договор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и его семьи из квартиры.

По инициативе наймодателя расторжение договора возможно только в судебном порядке и в случаях:

— неуплаты аренды или коммунальных платежей в течение более чем шести месяцев;

— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых ответственность несёт наниматель;

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

— использования жилого помещения не по назначению.

Законом предусмотрено прекращение договора найма в связи с утратой (разрушением) жилого помещения и в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

Окончание срока действия договора

Когда срок действия договора подходит к концу, нужно провести проверку имущества в соответствии с описью. Обязанность нанимателя — возврат имущества в надлежащем состоянии. Если какой-либо предмет был испорчен по вине нанимателя, последнему придётся возместить его ремонт или стоимость. Если какой-либо предмет был испорчен не по его вине в качестве доказательства выступает договор, подписанный сторонами. После проверки имущества по описи нужно составить акт приёма-передачи жилого помещения и, скрепив подписями сторон, возвратить его владельцу.

В любом случае старайтесь уважать мнение другой стороны и находить мирные пути урегулирования споров.