По данным Минстроя, в России около 86 тысяч обманутых дольщиков — людей, вложивших деньги в жилье, ставшее долгостроем. Четверть всех объектов и сейчас не имеют сроков сдачи. В октябре 2017 года начались отчисления девелоперов в фонд защиты долевого строительства — предполагается, что он сможет защитить вложившихся в стройку в будущем. На прошлой неделе президент России Владимир Путин лично позвонил активисткам инициативной группы обманутых дольщиков из Челябинска, где без квартир остались больше полутора тысяч семей. Те сначала не поверили, что это он, но потом услышали «путинские интонации из телевизора» — президент сказал, что берет дело под личный контроль. Тремя днями раньше Путин раскритиковал действия чиновников («Вот мы говорим бесконечно о дольщиках. Ну, и чего?») и поручил отказаться от схемы долевого строительства в течение трех лет.

Все эти меры не помогут решить уже существующую проблему: дольщики по всей стране митингуют, требуя купленное ими жилье. 11 ноября дольщики из одинцовского ЖК «Изумрудная долина» заселились в недостроенные квартиры, чтобы привлечь внимание к ситуации. А недавно Генпрокуратура даже признала экстремистской страницу обманутых дольщиков из Геленджика после того, как они разместили объявление о митинге.

The Village выбрал три характерных случая задержки сроков строительства и разобрался, как устроено долевое строительство в России, почему дольщиков отказываются считать пострадавшими и на что надеются те, кто ждет квартир по три месяца и по три года.

 ЖК «Barkli Медовая долина»

Квартиры: 625

Дольщики: 929

задержка сроков: 2,5 месяца

Полмиллиона за полгода

ЖК «Медовая долина» находится в деревне Крёкшино. Раньше корпорация Barkli строила элитное жилье в Москве, сейчас на рендерах — малоэтажные дома с квартирами и студиями от 1,8 миллиона рублей в 20 километрах от МКАД. «Даже „Мерседес“ популярен своим S-классом, но зарабатывает больше всего на микроавтобусах и грузовиках», — объясняет корректировку стратегии корпорация.

В апреле 2017 года здесь купил квартиру Роман Измайлов. На покупку его уговаривала жена, и «коллективный разум в итоге поверил в серьезность плана». Супруги приехали в Крёкшино, посмотрели планировки, их заверили, что дома сдадут в срок. Они выбрали трехкомнатную квартиру и заплатили за нее 7 миллионов рублей, заключив договор долевого участия (ДДУ). Заказали дизайн-проект, предварительно договорились с бригадой ремонтников и стали ждать 30 июня — в этот день им обещали выдать ключи. Но 26 июня пришло письмо от застройщика. В нем сообщалось, что ключей в срок не будет, позже стало известно, что сдача объекта переносится на полгода.

В России по схеме долевого строительства — то есть с привлечением для постройки объекта денег будущих собственников — строится 80 % нового жилья. С 2004 года отношения дольщиков и застройщиков регулирует федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», или 214-ФЗ — это буквенно-циферное сочетание любят упоминать в рекламе новостроек. Закон должен был обезопасить людей, вложившихся в стройку: до этого договор покупателя и застройщика не проходил обязательную регистрацию в Росреестре, случались двойные продажи и процветали финансовые пирамиды. Новый закон определял, что в договоре долевого участия должны быть четко закреплены стоимость объекта, срок его сдачи и размер неустойки за неисполнение.

Если срок сдачи наступил, а объект не готов, задача застройщика — любыми способами заставить дольщика подписать соглашение о продлении

Узнав о переносе сроков, Измайлов решил получить неустойку — он посчитал, что строители должны ему около полумиллиона рублей. Юрист Ирина Дагаева отмечает, что практика такова: если срок сдачи наступил, а объект не готов, задача застройщика — любыми способами заставить дольщика подписать соглашение о продлении. Так, людям могут предложить бесплатные квадратные метры в обмен на увеличение сроков, пообещать черновую отделку даром или скидки на ремонт «В моей практике был случай, когда застройщик подписал с дольщиком соглашение о продлении сроков в обмен на снижение цены, а потом забрал себе все экземпляры соглашения, лишив дольщика каких-либо доказательств», — говорит она.

По словам Измайлова, жителям «Медовой долины» взамен неустойки предложили подарки — сертификаты в магазины техники и мебели на 50 тысяч рублей. Многие дольщики приняли их, подписав соглашение о переносе сроков сдачи дома. Но Измайлов все же обратился в суд: «Я юрист по образованию, поэтому для меня это более-менее простой вопрос. Для начала мы составили претензию: нам, смотря в глаза, врали, что дом будет построен в срок. Следующий этап — предварительное заседание. Хотя, если предложат заключить мировое соглашение, я готов снизить требования и ударить по рукам».

На практике получить неустойку не так просто. Взыскание в районном суде занимает около полугода, а все судьи существенно — иногда в несколько раз — снижают размер выплат. Право взыскания денег можно продать юрлицу: тогда дело будет рассматриваться в арбитражном суде и выплата будет полной, но застройщики знают об этом и часто включают в договор пункт о запрете такой уступки.

В ожидании суда и окончания строительства семья Измайлова вынуждена терпеть бытовые неудобства: с 1 сентября дети пошли не в ту школу (ее придется менять), а добираться до работы все еще на полчаса и 30 километров дольше. Откладывается и вопрос с московской пропиской. Впрочем, серьезных опасений нет: по словам мужчины, его дом достроен на 95 % и бросать его, чтобы все заглохло, просто невыгодно. Представитель Barkli отказался прокомментировать ситуацию.

Управляющий партнер компании «Миэль — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов отмечает, что даже самый ответственный застройщик может задержать сроки на несколько месяцев. «Девелопмент всегда отличался высокими рисками и степенью неопределенности, связанными с получением разрешительной документации, вводом жилья и темпами продаж. Процедур согласования при строительстве в нашей стране много. При этом каждая из этих процедур может нарушаться госорганами и по срокам, и по прохождению, и по количеству документов, которые необходимы для оформления. Застройщик, сталкиваясь с препонами, вынужден задерживать строительство».

 ЖК «Новокосино-2»

Квартиры: больше 4 тысяч

задержка сроков: 50 месяцев

«Граждане у нас ни фига не защищены»

Получить неустойку можно, только если застройщик — «живое» юрлицо и на его счетах есть деньги, отмечает юрист Ирина Дагаева. Иначе решение так и останется на бумаге. Часто девелоперы пытаются избежать или отсрочить выплаты: открывают новые счета в других банках, через которые проводят деньги, или реорганизуют юрлицо.

«Как только возникает проблема, все автоматически настраивается против тебя. У меня есть исполнительные листы о взыскании неустойки за просрочку строительства. Но я не могу ничего взыскать, потому что у застройщика нет денег на счете», — говорит Екатерина Шинкарева. Больше четырех лет назад Шинкарева купила 27-метровую студию в десяти минутах от метро «Новокосино». Свою квартиру девушка ждет до сих пор.

Несмотря на то что фиксированное время строительства — один из главных пунктов договора долевого участия, защитить от срыва сроков закон не может. Предусмотренные штрафы и неустойки не спасают дольщиков от риска получить вместо жилья долгострой. «Днище дна» — так описывает происходящее в его жизни последние три года сосед Екатерины Евгений Куц. В апреле 2014 года Куц с женой купили двушку в 13-м корпусе жилого комплекса «Новокосино-2»: в семье шли горячие споры, супругам хотелось найти качественный эконом-класс — чтобы дом был не муравейник, на этаже не малогабаритки и не панельный, а монолитно-кирпич. Дом, который приглянулся в Реутове, был почти полностью распродан и должен был сдаться в декабре. Мужчина взял ипотеку и заключил ДДУ, заплатив «охренительные по сегодняшним меркам деньги» — 200 тысяч долларов.

Пока супруги присматривали садик для дочки, срок сдачи объекта перенесся на год. В компании уверяли, что реально дом сдадут уже летом, а декабрь 2015 года — это время с запасом. Куц следил за стройкой на сайте: «Думал, ну ладно, чуть задерживают. Проходит месяц: „Ну вот уже, вот сейчас начнут“. Потом еще один. На фотографиях снег выпал, дождь прошел, травка выросла. Большая благодарность, что она из окон не начала расти…»

Проходит месяц: „Ну вот уже, вот сейчас начнут“. Потом еще один. На фотографиях снег выпал, дождь прошел, травка выросла. Большая благодарность, что она из окон не начала расти…»

Судя по сайту застройщика ГК «Эксперт», кроме многоэтажек в подмосковном Реутове, проектов у нее нет. Хотя два года назад владелец «Эксперта» Андрей Розов хотел построить в «Москва-Сити» самую большую высотку Trump Tower, но договориться с компанией президента США так и не получилось. Тем временем в Реутове «Эксперт» несколько раз переносил сроки сдачи жилого комплекса, застройщика обвиняли в аффилированности с администрацией города, выводом денег со стройки в офшорную зону и конфликтах с подрядчиками. На запрос The Village о судьбе стройки компания не ответила.

Поняв, что проект превращается в долгострой, жильцы 13-го корпуса начали объединяться. В такой же ситуации оказались и соседние дома. Среди несостоявшихся жильцов даже нашлась серийная дольщица: многодетная мать-одиночка приехала из Казани, где уже вложилась в остановившуюся стройку, и на этапе котлована купила квартиру в «Новокосино-2». Жители вместе создали форум, собрали инициативную группу, писали письма чиновникам Московской области, «подружились» с КПРФ и «Яблоком». «Где-то нас футболили, где-то сначала мурыжили, а потом футболили», — говорит Шинкарева.

Теперь они устраивают митинги с частотой раз в месяц. Строительство 13-го корпуса, где купил квартиру Куц, обещают закончить во втором квартале 2018 года. Но на форумах с обсуждением стройки в это несильно верят: «Мы уже давно с вашей стройкой „Роллтон“ жрем». Хотя есть и те, кто считает, что стройка будет продолжаться. «Они что, упоротые? Стройка три года стоит, денег на счету нет, а в арбитраже заведено дело о банкротстве», — возмущаются активисты.

«Если дом построен и стоит под крышей, но ключи все не передают, то это, конечно, неприятно, но не самый страшный вариант (скорее всего, есть проблемы с оформлением документов или кадастровым учетом), хуже, если строительство остановлено на раннем или среднем этапе», — говорит Дагаева. Если застройщик банкротится, но дом достроен — можно добиться передачи квартиры. Если строительство застыло — можно войти в реестр финансовых требований и попытаться получить деньги. В любом случае банкротство — длительный процесс, и первое, что надо сделать дольщикам, — обратиться в суд, отмечает юрист.

По словам Куца, реутовский застройщик делает все возможное, чтобы затянуть сроки в рамках процессуальных возможностей и подготовиться к самобанкротству. «Просто ждут выгодного момента, тогда они сами будут выбирать арбитражного управляющего. А в нашей коррупционной стране ощутимое преимущество, когда выбираешь, кто будет тебя банкротить», — говорит он.

Куц с женой в декрете и дочкой продолжают жить на съемной квартире, но теперь к расходам прибавилась еще и ипотека за «Новокосино-2». Вне зависимости от того, что будет с объектом, банк ожидает платежей — 40 тысяч рублей в месяц. «Эмоциональный фон жесткий, все это вгоняет в депрессию, мешает спать, чувствовать вкус жизни», — говорит мужчина.

Попадание в реестр пострадавших дольщиков должно было бы облегчить проблему. Сейчас в таком реестре на территории Москвы всего 35 объектов и чуть больше 4 тысяч человек. В аналогичном документе по Московской области объектов и того меньше — 25. Вошедшим в реестр полагается государственная поддержка. В какой форме — зависит от решения местных властей. Это может быть, например, выделение субсидий на достройку.

При этом на практике государство не признает ни Евгения, ни других дольщиков «Новокосино-2» пострадавшими. За право считать себя обманутыми жители судятся с администрацией Реутова. С июля этого года власти изменили систему подсчета недостроя: теперь реестр формируется по проблемным объектам. Объект признается таковым, если срок сдачи задерживается на девять месяцев и если средства в строительство не вкладывались больше полугода. «Если даже застройщик кладет один кирпичик в день, то по закону он продолжает строительство. Теперь, даже если один рубль был вложен в стройку в течение двух кварталов, это значит, что стройка продолжается. На этом основании нам отказывают», — говорит Шинкарева. Куц добавляет: «Ты как честный человек работаешь, зарабатываешь, снимаешь квартиру, выплачиваешь кредиты, воспитываешь ребенка и просто какому-то дяде, очень хитрому, дал 6 миллионов рублей под ноль процентов. Ты абсолютно бесправен и беззащитен — несмотря на то что есть какой-то ФЗ-214. Граждане у нас ни фига не защищены ни от чего».

 ЖК «Легенда»

Дольщики: 817

задержка сроков: 11 месяцев

«Надежды почти нет»

В Троицке  дольщики двух многоэтажек ждут своих квартир почти 15 лет. В прошлом году в городе появился свежий недострой — жилой комплекс «Легенда» с семью корпусами и детским садом.

Планов было громадье, а теперь пшик. Но это мы еще не на улице остались, а многим вообще деваться некуда. Есть люди, которые уже и отложенные деньги на ремонт проели, а жить пока негде

«Когда мы первый раз съездили туда, это было место как в сказке, красота», — рассказывает Елена Потемкина. Муж Елены, Павел, не хотел жить в окружении 25-этажек, а в «Легенде» как раз планировалась малоэтажная застройка. Семья забронировала жилье, чтобы успеть продать квартиру и земельный участок в другом месте, и в июле 2014 года они приобрели в жилом комплексе сразу две квартиры: трехкомнатную для себя, двухкомнатную — для родителей. Сначала все было хорошо: супруги часто ездили на площадку и видели строительные краны и растущие дома.

О том, что стройка заморожена, Елена и ее мама узнали, смотря прямой эфир на местном телевидении в марте этого года. Женщины говорят, что их «чуть Кондратий не хватил». Позже обнаружилось, что застройщик ООО «ИнвестСтройГрупп» нецелевым образом потратил 1,4 миллиарда рублей, предназначавшихся на строительство. Было возбуждено уголовное дело. «У нас на всех стройках подворовывают, но если половина куда-то исчезает — это странно. Кризис не мог до такой степени на этом отразиться. Была бы недостача, но не половина», — рассуждают жители. На запрос The Village застройщик не ответил.

До решения суда в сентябре этого года о запрете привлекать дополнительное финансирование на строительство квартиры в «Легенде» продавались. И, как ни странно, их покупали. Елена удивляется: куда люди лезли во вторую очередь, когда не сдалась и первая?

Вначале у «Легенды» было три инициативных группы, жители решили подать иск в суд о признании права собственности на квартиры в недострое. Это необходимая мера при банкротстве и смене застройщика. Елена рассказывает, что жители заплатили за адвокатские услуги по 20–50 тысяч рублей. За коллективный иск 100 человек один из специалистов получил 6 миллионов рублей. Сейчас дольщики «Легенды» ждут прихода нового застройщика: «Надежды почти нет, но она умирает последней». Из происходящего здесь и сейчас — ежемесячный платеж по ипотеке. «Мы теперь будем платить ее 15 лет, — говорит Потемкина. — И дети… В проекте вот третий был, а теперь я даже не знаю. Планов было громадье, а теперь пшик. Но это мы еще не на улице остались, а многим вообще деваться некуда. Есть люди, которые уже и отложенные деньги на ремонт проели, а жить пока негде. Они снимают, и сколько это будет продолжаться — непонятно».

С октября 2017 года застройщики должны вносить в специально созданный компенсационный фонд долевого строительства 1,2 % от каждого заключенного договора долевого участия в новом объекте. Фонд был создан по поручению премьер-министра Дмитрия Медведева, чтобы помогать достраивать дома или возвращать дольщикам деньги, если их застройщик обанкротился. За месяц в него перечислили деньги 54 застройщика. Но эти правила распространяются только на новые объекты, поэтому для Романа Измайлова, Евгения Куца, Елены Потемкиной и еще десятков тысяч пострадавших дольщиков по всей стране ничего не изменится.

86 тысяч

обманутых дольщиков в России

октябрь 2017

заработал компенсационный фонд долевого строительства

1,2 %

отчисления девелоперов с каждого объекта в фонд

35

проблемных объектов в Москве


1 триллион рублей

объем рынка долевого строительства в Москве

93 500

заключено договоров ДДУ в Москве

513

Объектов реализуется

по ДДУ в Москве

15–30 %

рост стоимости недвижимости при отказе от долевого строительства

Дольщиков больше не будет

Неделю назад президент РФ Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному отказу от долевого строительства. Ему на смену придет проектное финансирование застройщиков, предполагается, что это значительно снизит риск для покупателей недвижимости. Переходный период займет три года, в будущем застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков — финансировать стройку будут банки. По словам главы Министерства строительства России Михаила Меня, так «граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье». Это нововведение кардинально изменит рынок жилья, считают эксперты.

Себестоимость проекта увеличится на 15–30 %, цена недвижимости тоже повысится, уверена исполнительный директор «Миэль — Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. «Отказ от долевого строительства полностью или частично должен ликвидировать зависимость от темпов продажи объектов, хотя проценты по кредиту застройщик должен будет оплачивать, и суммы эти будут намного большие», — говорит она. Детали еще не понятны — механизм отказа только разрабатывается. «Темпы строительства вырастут, поскольку не будут зависеть от скорости продаж, банки будут следить за расходованием средств по целевому назначению. Из минусов — рост себестоимости строительства и недоступность кредитных ресурсов для многих застройщиков, они могут покинуть рынок», — говорит Цветкова.

С ней согласен и руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев: сегодня основной спрос в Москве приходится на 10–12 основных застройщиков, в дальнейшем они останутся на плаву, слабые игроки не выдержат и уйдут с рынка недвижимости. «Компании будут оценивать насыщенность рынка и дозировать выход новых проектов, чтобы не происходило затоваривания рынка. При отказе от долевого строительства мы увидим рост цен, пропорциональный той дополнительной финансовой нагрузке, которая ляжет на девелопера», — говорит он.

Проектное финансирование — основная схема привлечения средств в строительство в Европе. «На европейском рынке недвижимости нет понятия долевого строительства, продажа квартир или апартаментов осуществляется только в готовых домах, к тому же почти всегда с отделкой и даже с меблировкой. Европа привыкла видеть только готовый продукт. Надо предполагать, что мы пойдем по аналогичному пути. Правда, ставки по кредитам в Европе для застройщиков порядка 4 %, в то время как у нас значительно выше. И использование схемы проектного финансирования в том виде, в котором она существует сейчас, приведет к удорожанию недвижимости», — отмечает генеральный директор компании «Миэль — Новостройки» Наталья Шаталина.

Переходный период займет несколько лет и пока не предполагает радикального отказа от долевого строительства, отмечают эксперты. Впрочем, ответа на вопрос, как решить уже существующие проблемы дольщиков, ни новый фонд, ни новая схема финансирования строительства не дает. Мама Елены Потемкиной мечтает записаться на прием к Путину, это надо сделать как можно быстрее: «Мы квартиру продали и в стройку вложили, а с нами сын живет. Ему 30 лет, жениться надо. Куда он теперь пойдет?»