14 сентября москвич лишился квартиры из-за несогласованной перепланировки. Головинский районный суд Москвы выставил собственность на торги из-за незаконного объединения санузла и ванной комнаты. Юристы и представитель московского Бюро технический инвентаризации (БТИ) рассказали The Village, как избежать подобной ситуации, легализовав плановые изменения в уже перестроенной квартире. А о том, как согласовать перепланировку до начала ремонтных работ, можно прочитать в этом материале.


Диана Симоненко

пресс-секретарь Московского областного БТИ

Перепланировка без предусмотренной законодательством процедуры согласования будет иметь статус самовольной. Это административное правонарушение, за которое предусмотрена ответственность. Впрочем, если внесенные изменения малозначительны и не влекут за собой негативных последствий для всего дома в целом, то карательные меры, скорее всего, применяться не будут. Но если суд решит, что допущенные нарушения несут угрозу жизни и здоровью людей, и при этом собственник квартиры не приведет помещение в прежнее состояние в течение отведенного времени, то его недвижимость по решению суда может быть продана с публичных торгов. А вырученная сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения достанется теперь уже бывшему владельцу.

Кроме того, неузаконенная перепланировка влечет и другие сложности. Во-первых, при продаже квартиры покупатели идут на покупку такой квартиры неохотно, ведь решать возможные проблемы с законом придется уже им. Во-вторых, в случае возникновения чрезвычайных ситуаций (протечка трубы или крана) придет проверяющий из государственного учреждения и увидит перепланировку. Таким образом, рано или поздно самовольную перепланировку все равно придется узаконить.


Как легализовать уже совершенную перепланировку?

Алина Тухватуллина

юрист «Конструктора документов FreshDoc.ru»  

Легализация возможна двумя путями. В административном порядке — через тот же орган, который уполномочен выдавать предварительные разрешения. Причем процедура почти аналогична порядку получения предварительного разрешения.

Второй путь — обратиться с иском в суд. Основных исков по вопросу перепланировки два: обычное исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и административное исковое заявление о признании недействительным решения местного органа власти.

Первое можно подать в любое время, когда собственнику захочется узаконить свою перепланировку, а второе — только когда местный орган власти выдал на руки отказ в согласовании и предписание все вернуть, как было.

Сначала лучше попробовать решить этот вопрос в общем порядке. Можно даже обратиться в специализированные компании, которые за определенную сумму помогают оформить все необходимые документы и пройти бюрократические процедуры. Я думаю, так будет проще, чем сразу идти в суд.

Сколько времени потребуется?

Установленный ЖКХ срок административной процедуры легализации — 45 дней с момента представления всех документов. Еще до трех рабочих дней требуется для отправки решения собственнику. Если вы пользуетесь услугами МФЦ, то срок отсчитывается с момента передачи документов из МФЦ в согласующий орган.

При подаче административного иска на решение об отказе дело рассматривается в течение одного месяца со дня поступления административного искового заявления в суд. Реальные сроки, разумеется, будут зависеть от общей скорости соответствующей административной и судебной системы.


Сколько это стоит?

Жанна Колесникова

ведущий юрист практики недвижимости и строительства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Согласование перепланировки в Мосжилинспекции производится бесплатно. Однако собственнику придется потратиться на сбор документов: заплатить за получение технического плана квартиры, за подготовку проекта перепланировки (в случае предварительного согласования перепланировки не по типовому проекту) или технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке, а также за заверение копий документов у нотариуса.


Какие санкции возможны?

Алина Тухватуллина

юрист «Конструктора документов FreshDoc.ru»

Основные последствия незаконной перепланировки установлены Жилищным кодексом. Они применяются не только в отношении собственников, но и в отношении нанимателей по договору соцнайма.  

В первую очередь это обязанность восстановить жилое помещение в прежнем состоянии. Если в разумный срок владелец жилья этого не сделает, последует более жесткая санкция: суд по иску муниципального органа может вынести решение об утрате права собственности на жилое помещение или расторжение договора социального найма. В отношении собственника квартиры это означает продажу с публичных торгов его жилья.

Также в КоАП предусмотрены административные штрафы за незаконную перепланировку: 1 000–1 500 рублей при перепланировке жилых домов и 2 000–2 500 рублей при перепланировке квартир в многоквартирных домах. Но, конечно, эти суммы не идут ни в какое сравнение с угрозой утраты права на квартиру. 


Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой? 

Жанна Колесникова

ведущий юрист практики недвижимости и строительства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Существует расхожее мнение о том, что продать квартиру с неузаконенной перепланировкой нельзя. На самом деле это не совсем так. В случае если новый приобретатель согласен купить квартиру в измененном виде, покупку не кредитует банк (поскольку он обязательно проверит квартиру на предмет неузаконенной перепланировки и откажет в выдаче кредита) и договор заключается не в нотариальной форме (так как нотариус, скорее всего, откажется удостоверять сделку с незаконно перепланированным объектом), то сделку совершить можно. Дело в том, что в регистрирующий орган подавать актуальную техническую документацию на квартиру не нужно, а из иных документов узнать о перепланировке нельзя. Смысл в том, что если в сделке не участвуют третьи лица, то проблем с продажей из-за невыявленной перепланировки не будет.


Обложка: Wiskistock.adobe.com