В Москве начался прием заявок для участия в архитектурном конкурсе на разработку концепций пяти экспериментальных площадок реновации. Техническое задание пока не разработано, но в Москомархитектуре уже представили свое видение программы. Архитектурный совет города опубликовал презентацию с рекомендациями к будущим проектам и конкретными примерами. Власти обещают переселенцам поквартальное строительство с увеличением зеленых зон, общественных и парковочных пространств — при снижении доли жилой застройки.

The Village выяснил мнение архитекторов и урбанистов о предложенных Архсоветом показателях застройки и развитии программы реновации в ее нынешнем виде.


Городская улица ( с общественным транспортом)

Денис Ромодин

краевед

Такой проект возможен. Есть положительный опыт, например, в квартале между Рублевским шоссе и Ельнинской улицей. Там создали весьма комфортную среду, сделав разреженную современную застройку на месте пятиэтажек. Получилось гораздо больше зелени и пространств. С инфраструктурой там, правда, дело плохо, но именно дворы, скверы — их стало больше.

Можно также вернуться к опыту проектирования кварталов Юго-Запада, где застройка кажется плотной, если смотреть на план. При этом первые-вторые кварталы Юго-Запада — это один из престижных районов, где огромные зеленые дворы, и по ощущениям получается, что там дворов и общественных пространств гораздо больше, чем жилья. Главное, чтобы застройка была малоэтажной и это была соразмерная человеку среда.

У нас есть примеры точечной застройки в зонах реконструкции, где дома не попали под снос: эти дома были просто вписаны в новые кварталы. Однако я против тотального распространения именно квартальной застройки, поскольку московский рельеф уникален и не везде есть возможность строить дома кварталами.

Микрорайонная застройка тоже неплоха при сбалансированном характере, да и советские микрорайоны в проектах выглядели идеально. Но, к сожалению, у нас тогда строили только жилье, а создавать общественно-инфраструктурные объекты не торопились.

Проблема в том, что все хотят единовременной выгоды, но никто не думает об эксплуатации домов. Высотная застройка с годами становится все более дорогой. Выгодность малоэтажной застройки небольшая, но эта застройка дает высокую рентабельность на следующие десятилетия и делает район максимально комфортным. На Западе это все прошли. Высотная застройка — мы сейчас говорим не о Манхэттене и Нью-Йорке, а об отдельных высотных кварталах, которые строились и в Великобритании, и в Германии — возводилась в 1960–70-е годы и показала свою нерентабельность с точки зрения экономики и населения. Там складывались очень неблагоприятные районы — фактически это было гетто. Квартальная малоэтажная застройка повышается в цене, поскольку это более человечная и здоровая среда. И эти дома проще реконструировать.

Многоэтажная застройка, конечно, имеет право на существование в Москве — может быть, в виде какого-то отдельного района по принципу Москва-Сити, но распространять ее повсеместно для города — это мина замедленного действия. Впоследствии город — как и жильцы, так и ТСЖ, собственники жилья — столкнется с ремонтом этих многоэтажных домов, и это будет глобальная проблема.

Если говорить о застройке до 12 этажей, то расширение парковочного пространства более-менее реально с выделением открытых парковок и созданием парковочных мест. Здесь вряд ли будет строительство каких-то паркингов, гаражей, поскольку этот опыт не удался в Москве и не везде можно вести подземные работы. А при невысокой застройке можно как-то организовать эти места.


Двор (приватная территория)

Николай Лызлов

руководитель бюро «Архитектурная мастерская Лызлова»

Можно ли реализовать проект Архсовета? Конечно. Другое дело, нужно ли. Дело в том, что предполагается тотальный снос — превращение обжитых районов в пустое мертвое поле. На пустом поле можно построить все что угодно, можно любую плотность, можно вообще небоскреб там поставить. Другое дело, насколько это нужно. Это все накрутка на транспорт, на инфраструктуру — город задохнется просто, и все.

Власти Москвы не говорят ведь, что парковочное пространство увеличится. Наоборот, Хуснуллин говорит, что не надо ездить на машинах. Парковок никто не предполагает строить. Дело в том, что половину всей этой застройки предполагается сделать, используя существующие типовые серии панельных домов, которые не имеют никаких подземных парковок.

Отказ жителей некоторых домов от сноса ни на что не повлияет. Главное условие — чтобы можно было освободить целиком квартал, потому что если жильцы одного дома захотят, чтобы его снесли, а другого — нет, то все это теряет смысл. В такой ситуации у девелопера будут связаны руки. Цель как раз в том, чтобы превратить квартал в ровную поверхность — начать все с чистого листа. Поэтому выселять будут всех — и кто хочет, и кто не хочет.

Это извращение термина «реновация». Реновация совсем не предполагает снос: это улучшение, приспособление. Вот завод «Манометр» был — стал Artplay. Там никто ничего не сносил — это процесс реновации, приспособления старых зданий под новые потребности и цели. Есть прекрасные примеры реновации социального жилья в Германии, Франции, Голландии. Эти дома можно, например, надстраивать, увеличивая их площадь. Как раз цель конкурса в том, чтобы рассмотреть возможности разумного увеличения площади и повышения комфортности этого жилья, повышения качества жизни. А в презентации — две абсолютно абстрактные картинки. То, что там нарисовано, это просто два неких варианта: вот плохой слева, а справа как бы хороший. Но это не задание, это просто выкладки. А конкурс проводится для того, чтобы найти оптимальное решение.

Вообще надо было начинать, конечно, с конкурса, а уже потом под него находить способы реализации. Мы же все разрушим, а затем новый мир построим. Это путь ненормальный, неправильный.

Недавно сломали — вот стояла Таганская АТС год назад на бульваре на Покровском. Здание эпохи конструктивизма конкретного архитектора Мартыновича. Оно давно не работало. Владелец решил, что будет выгоднее там построить большой жилой дом и продать его. Все были возмущены, потому что не имел он права принимать такое решение: это памятник архитектуры, объект культурного наследия. У него не было статуса памятника, но тем не менее все ходили и пытались остановить этот ужасный снос. И предлагали его тоже перестроить, реконструировать, приспособить. Можно было сделать роскошные квартиры в этом доме. Настоящие лофты. Но девелоперы хищные — для них чем больше, тем лучше. Поэтому все сломали и будут строить фигню какую-то.


Променад (публичная территория)

Рубен Аракелян

управляющий партнер архитектурного бюро WALL

Реновация подразумевает поэтапное лечение микрорайона. На начальном этапе необходимо переосмыслить его парцелляцию, то есть сбалансировать и точно определить границы общественных и приватных зон с учетом существующих форм собственности, пешеходных маршрутов и плотности озеленения. Оптимальный баланс: 40 % — общественные зоны, 60 % — приватные. Подобный баланс свойственен традиционным европейским городам.

На следующем этапе необходима точечная терапия каждого строения, общение с жителями, определение траектории их движения и повседневных привычек. Это формирование своеобразного портрета места. Следом необходимо увеличить плотность и довести процент дорог до 10 %. Сложившийся каркас позволит определить границы формирования жилых кластеров.

Реновация предполагает эволюционный и революционный пути развития. Эволюционный — это реконструкция здания без радикального вторжения в несущий каркас. Революционный путь актуален исключительно для аварийных домов. Сохраняемые пятиэтажки после определения границ жилых кластеров необходимо включить в границы новых кварталов. В любом случае какие-то дома останутся, поскольку жители будут против. Эти дома нужно будет деликатно реконструировать. Освободившаяся территория обладает всем потенциалом для формирования квартала.

Безусловно, количество гостевых стоянок вырастет. Площадь парковочных мест войдет в долю общественных пространств. Подземная парковка здесь может быть не глубже двух этажей, учитывая экономкласс жилья.

В вопросе с различной этажностью идет речь о силуэтности застройки, богатой и разнообразной линии неба. Это один из критериев качества и комфорта жилой среды. Добиться силуэтности возможно только с помощью разноэтажной застройки, с использованием различных комбинаций малой и средней этажности. В свою очередь, угловые секции необходимы для фиксации геометрии кварталов, формирования цельного единого фронта улиц.


Городская улица

Петр Иванов

урбанист

В целом можно по любым цифрам делать проекты, но проблема в том, что в качестве примеров авторы приводят проекты бизнес-класса. Строить такое жилье массово застройщику невыгодно в российских условиях. То есть как умозрительный проект комфортного микрорайона это может существовать. Но как реальный проект массовой жилой застройки это разорительно для девелопера. Можно, конечно, сделать все дома 20-этажными — тогда пожалуйста. Но тогда полетит баланс между застройкой и инфраструктурой.

С позиции девелопера непонятно, зачем строить меньше, когда можно строить больше. Тем более что для рентабельности проекта необходимо построить минимум в три раза больше метров, и то только жилья — без социальной инфраструктуры, благоустройства и прочих велодорожек.

Для полного счастья законопроект отменяет в зоне реновации действие любых средств принуждения застройщика к соблюдению каких бы то ни было правил. С высокой долей вероятности сносить будут также кварталами. Законопроект объектом своего регулирования имеет зону реновации, жители в нем постольку поскольку. На голосование жителей, исходя из майского постановления, уже махнули рукой. Если не сносить кварталами, то развернуться особо негде. Можно, конечно, заниматься комплексной регенерацией среды хрущевской застройки сложными небольшими девелоперскими проектами, но наш крупный девелопмент так практически не умеет, и под это придумывать программу реновации не нужно было.