The Village начинает неделю недвижимости. В течение пяти дней мы будем рассказывать о том, как найти в Москве жильё и помещение для бизнеса, какие ловушки подстерегают квартиросъёмщика в договоре аренды, научим отличать серии домов типовой застройки и разберёмся, как выбрать славного соседа по квартире. В этом выпуске специалист по личным финансам даёт советы тем, кто собрался взять ипотечный кредит.

 

Специалист по личным финансам — о выборе между ипотекой и арендой. Изображение № 2.

Наталья Смирнова

Генеральный директор компании
«Персональный советник»

   

Вопрос «Аренда или ипотека?» встаёт рано или поздно почти перед каждым. Ответ зависит от конкретной ситуации, но всё же есть несколько советов, которые можно применить ко всем. 

Для начала — математика. Допустим, вы хотите жить в однокомнатной квартире в Москве. Однушка на вторичном рынке жилья стоит в среднем 5 миллионов рублей. Если её снимать, в месяц будет выходить 30–35 тысяч рублей. Если взять ипотеку на 5 миллионов (хотя сейчас практически нет ипотеки без первоначального взноса) на максимальный срок 20 лет под среднюю ставку 12 %, ежемесячный платеж составит 55 тысяч рублей. Вам придётся платить на 60 % больше, чем если бы вы снимали эту квартиру.

Если считать, что аренда растёт на 10 % в год, а платёж по ипотеке не меняется, то за двадцать лет вы потратите около 13,2 миллиона по ипотеке и 24 миллиона рублей по аренде. Если считать, что аренда растет на 5 % в год, то за двадцать лет вы выплатите около 14 миллионов. Это сравнимо с ипотекой, но у вас на руках не будет квартиры. Математика доказывает: в долгосрочной перспективе ипотека выгоднее.

Если сравнить ипотеку и аренду в более широком смысле, можно выделить следующие плюсы и минусы у каждого варианта.

 

Аренда

Небольшая задержка платежа не критична, особенно если у вас хорошие отношения с арендодателем

При потере работы или снижении дохода вы всегда можете найти квартиру с более низкой арендной платой

Вы ни к чему не привязаны и легко можете сменить жильё

Ипотека

У вас есть актив, который, при благоприятной ситуации на рынке, будет расти в цене и который можно сдавать в аренду

Платежи по ипотеке со временем становятся всё менее обременительны для бюджета из-за инфляции

Можно сократить расходы на ипотеку за счёт имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, включая процент по ипотеке, а также использовать для этих целей материнский капитал

Если ставки по кредитам будут снижаться, вы можете рефинансировать ипотеку под меньший процент

   

У вас нет актива в виде собственной недвижимости

Арендодатель может внезапно попросить вас съехать, особенно если ваши отношения не закреплены договором

Возможно непредвиденное повышение арендной платы, а платеж по ипотеке не растёт

Вам потребуются накопления на первоначальный взнос

Просрочка платежа приводит к негативной кредитной истории, потом может быть трудно или невозможно взять новый кредит

Снизить платеж на некоторое время, если вы оказались в сложной финансовой ситуации, можно, но только при согласии банка (процедура называется реструктуризация долга в случае финансовых проблем заемщика)

Высокая ставка по ипотеке и дополнительные расходы в виде страхования квартиры, жизни и права собственности приводит к переплате в размере цены квартиры и больше (фактическая цена квартиры может быть больше в три раза рыночной стоимости)

Наличие недвижимости в собственности приводит к дополнительным расходам в виде налогов

Итак, ипотеку можно рекомендовать, если:

 У вас стабильный доход, вам легко найти работу, вы хороший специалист в своей области и вас вряд ли сократят;

 У вас есть первоначальный взнос, у вас официальный доход для получения вычета и желательно есть право на материнский капитал;

 Вы считаете, что вы в начале или середине карьерного пути, поэтому дальше ваши доходы будут только расти или, по крайней мере, не падать;

 Вы планируете ближайшее время жить в квартире, которую берёте в ипотеку. 

   

Если вы решили, что ипотека — подходящий вариант для вас, не спешите бежать в банк. Не думаю, что именно сейчас, в октябре 2014 года, подходящий момент, и вот почему.

Из-за ситуации в Украине на крупнейшие российские банки были наложены санкции, банки лишились возможности занимать капитал за рубежом. Это, скорее всего, приведёт к кризису ликвидности на российском рынке, то есть банки будут повышать ставки по кредитам, в том числе по ипотеке, ужесточать требования к заёмщикам. Сейчас ставки по кредитам будут высокими. Лучше подождать окончания украинского кризиса.

Рынок недвижимости в России — и в Москве особенно — показывает признаки стагнации. В 2015 году имущественный налог должен быть заменён на налог на недвижимость, последний будет привязан к кадастровой стоимости (близкой к рыночной). Это повысит стоимость владения недвижимостью и может привести к тому, что некоторые захотят расстаться со своими квартирами, цены на недвижимость могут снизиться. 

Российская экономика находится в рецессии, это значит, что повышаются риски увольнений, снижения доходности бизнеса. Брать нагрузку в виде долгосрочного кредита в кризис — не лучшее решение.