В «Музее Москвы» проходит выставка, посвящённая старым дворянским усадьбам, оказавшимся на территории так называемой Новой Москвы, в пространстве между Киевским и Варшавским шоссе, которое вдруг стало городом. Российские дворянские усадьбы — это боль и печаль как Министерства культуры, так и любителей архитектуры: в большинстве случаев это забытые руины, которые приходится содержать за счёт бюджета, но на восстановление которых не выделяют денег. Этим летом маркетолог и бывший директор социальных проектов школы «Сколково» Нунэ Алекян, член «Архнадзора» Марина Хрусталёва и дизайнер Екатерина Тищенко придумали Центр капитализации наследия — частную инициативу, которая собирает информацию по каждой усадьбе и преподносит её потенциальным инвесторам как готовый инвестиционный проект — с бизнес-планом, разъяснением юридического статуса и возможными вариантами использования. В Европе из заброшенных маяков, монастырских построек и домиков мельника уже давно научились делать хостелы, выставочные центры и жилые дома, и, видимо, теперь это станет возможно и в России.

 Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 1.

Пока в России около
семи тысяч заброшенных усадеб,
но с каждым годом их становится всё меньше:
они сгорают и разваливаются на глазах

  

 

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 2.

 

Марина Хрусталёва – член «Архнадзора»,
 Нунэ Алекян – маркетолог и бывший директор социальных проектов школы «Сколково»

 

  

 

 

— По итогам выставки есть уже какие-то результаты, предложения?

Нунэ Алекян: Безусловно, есть интерес: и со стороны власти, и со стороны предпринимателей. Государство сейчас активно думает, как решать вопросы с историческим наследием, подо что приспосабливить, как дальше использовать. В Советском Союзе все эти объекты использовались как санатории, школы-интернаты, неврологические больницы. Дальше Советский Союз распадается, эти институции были оттуда выведены, здания начали ветшать и умирать. А те редкие объекты, в которых ещё теплится какая-то жизнь, в жутком состоянии. Мы видели и дома престарелых, и неврологические больницы, и санатории в исторических зданиях, но назвать это жизнью сложно.

— Если говорить только о Новой Москве, о каком количестве памятников идёт речь?

Марина Хрусталева: Если брать Новую Москву, то по историческим документам существовало более 40 усадеб. Один из сотрудников «Музея Москвы» сказал нам, что он дополнил этот список почти до 100 объектов. Сейчас нам удалось обнаружить на местности порядка двадцати усадеб. Куда-то мы приезжали, и нам не удавалось найти не то что строений, даже остатков парка, потому что всё достаточно плотно застроено коттеджами, дачными посёлками, ангарами. В работе нам очень помогали справочник усадеб Подмосковья, изданный фондом «Русская усадьба» и прекрасный сайт «Усадьбы Подмосковья» Натальи Бондаревой. Она уже много лет ездит по Подмосковью, фотографирует то, что видит, и выкладывает информацию о самых разных объектах. Например, она пишет, что в 2002 году была в усадьбе, где сохранились следы системы каналов и прудов, остатки яблоневого сада. А в 2009 году приехала — пруды были засыпаны, нашла одну старую яблоню и две вишни. Мы сейчас приезжаем — нет ни яблони, ни вишни, вообще не понятно, где пруды. Даже из тех домов, которые мы включили в выставку, буквально за последние годы три сгорели дотла — усадьбы Филимонки, Крёкшино и Старо-Никольское. И это с любым домом может произойти в любой момент.

Снизу:

Усадьба Филиппова может стать домом приемов

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 3.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 4.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 5.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 6.

 

— Что вы прежде всего хотели, когда создавали Центр капитализации наследия?

Нунэ: Очень хочется, чтобы наше культурное наследие стало актуальным для людей. Когда мы думаем, как провести свободное время, поездка в красивый парк с познавательными, развлекательными целями, в общем-то, оказывается не на первом месте. Мы, скорее, едем в «Стокманны» и «Ашаны», детей оставляем в детских комнатах или сажаем в кафе и отправляем в кино. А ведь можно поехать за город, погулять по парку, посмотреть красивый дворец, что-то новое для себя узнать, провести время на открытом воздухе. К сожалению, у нас очень ограничено это предложение, места есть, но люди о них не знают. И если человек захочет куда-то поехать, он должен приложить достаточно серьёзные усилия, чтобы найти, куда. Хотя, безусловно, есть Золотое кольцо — массовый феномен 1960-х годов.

— То есть это придуманный маркетинговый ход?

Марина Хрусталёва: Это история, придуманная академиком Юрием Бычковым. Тогда он ещё был молодым журналистом газеты "Советская Россия",  ездил по городам, которые ему были интересны, и написал серию очерков, которые назвал «Золотое кольцо». А дальше ему предложили сделать альбом «Золотое кольцо», вышла эта книжка, и феномен раскрутился.

СНИЗУ:

1. Дом Берга-младшего; 2. Водонапорная
башня может стать выставочным центром

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 7.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 8.

 

— Получается, что культурные объекты приходится тоже продавать как потребителю, так и возможному инвестору.

Нунэ: Чтобы что-то продавать, надо чем-то владеть. Мы не владеем этими объектами и не планируем владеть. Рынка исторической недвижимости как такового сейчас нет, но, по моим прогнозам, он начнёт формироваться. Чтобы он формировался, нужны определённые механизмы, нужно законодательство. И мы видим в последние полтора года, что Москва в авангарде: сделали, например, аренду исторических зданий за рубль. Пока в Москве 12 зданий, арендованных по этой программе.

Марина: А была установка, что за первые два года их будет 200.

Нунэ: И сейчас Московская область перенимает этот опыт. Мы не просто так на выставке показали, что объекты бывают разные. У нас есть стереотип, что усадьба — это грандиозного имперского размаха дворец с огромным парком. Маленькая водокачка, водонапорная башня усадьбы Бергов — это тоже часть усадебного комплекса. Или маленький деревянный дом усадьбы Берга — это тоже усадьба. Значит, должны быть разные юридические и правовые инструменты для разных объектов. Аренда за рубль будет работать для определённых объектов в центре города, которые можно приспособить под офисные помещения.

— Какие там условия?

Марина: Эти объекты выставляются на торги, на которых предметом аукциона является арендная ставка, она с самого начала имеет вполне коммерческий характер, сопоставима со стоимостью аренды офисов в этом районе. Дальше, если есть несколько участников торгов, они делают свои ставки, и эта ставка растёт. Если брать объекты, которые полтора года участвуют в этой программе, там ставка аренды составляет от 13 до 90 миллионов рублей в год. Люди берут здания в аренду за вполне коммерческие деньги. Дальше они составляют охранные обязательства и начинают реставрировать объект за свой счёт. Сейчас отреставрирован только один объект — дом Сысоева в Печатниковом переулке. Реставрация прошла в рекордные сроки — за год. И из-за того, что его реставрировали быстро, его отреставрировали с искажениями. Спешили не потому, что хозяйка хотела как можно быстрее вселиться, а потому, что пока реставрация не закончена, она должна была платить эту гигантскую аренду. И только когда дом официально сдан, начинает работать механизм «рубль за квадратный метр в год». То есть это пример практически бесплатной аренды того, что осталось от 49 лет. Если у вас реставрация шла год, то 48 лет вы платите рубль за метр. Если у вас реставрация шла пять лет или десять, как у Муравьёва-Апостола, то у вас остаётся меньше времени. Получается, что первоначальные инвестиции, которые включают в себя коммерческую аренду и затраты на реставрацию, — это очень серьёзный барьер для инвесторов. И многие инвесторы говорили нам о том, что это имеет смысл, если ты делаешь это для души.

СНИЗУ:

1. Усадьба Изварино, флигель; 
2. Усадьба Клёново, флигель; 
3. Усадьба Клёново, церковь

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 9.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 10.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 11.

 

Нунэ: Аренда — это не собственность. Договор об аренде может быть расторгнут. С другой стороны, в Москве сейчас рассматривают варианты передачи в собственность зданий, которые уже отремонтированы по программе «Аренда за рубль». Но нужен продукт. Фотография руин и заросших парков — не продукт, понятный для инвесторов. Этот объект нужно изучить и представить потенциальному инвестору так, чтобы продукт стал понятен. Это то, чем мы в том числе хотели бы заниматься.

Марина: Разрушенная усадьба — это очень глубокий слой исторической информации, тех легенд, которые связаны с этим местом и которые составляют его символический капитал. Это не посчитаешь в деньгах, это не продашь. Тем не менее мы понимаем, что многие люди почтут за честь связать свою жизнь с этим местом.

Нунэ: Возвращаясь к разговору об инвесторах, да, эти люди есть, и успешные кейсы уже есть. И объекты уже реставрируются. Самый яркий — дом Муравьёва-Апостола, который много лет реставрировали. Они его отреставрировали, недавно открыли, теперь это Дом приёмов, где проходят аукционы, выставки, торжественные мероприятия.

Марина: В Москве было три истории, когда реставрацией занимались наследники: это дом Муравьёва-Апостола, дом актёра Пороховщикова на Старом Арбате и магазин «Чай-Кофе» на Мясницкой улице. Во всех трёх случаях это была аренда, взятая задолго до запуска программы «Аренда за рубль». У нас нет каких-то льгот и преференций по отношению к наследникам. Но эти три примера показывают, что наследники делают всё качественно, ответственно и не сдаются, идут до конца. Для них это дело жизни. Например, наследники Муравьёва-Апостола вкладывали год за годом огромные деньги в реставрацию, потратили несколько миллионов долларов. И когда они закончили, выдохнули, они обнаружили, что содержать этот дом тоже стоит дорого. Они, уже пройдя этот путь, встали перед вопросом: «А как же нам использовать дом, чтобы дом хотя бы себя содержал?»

СНИЗУ:

1. Усадьба Крёкшино;
2. Усадебный дом
в Михайловском 

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 12.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 13.

 

— Мы видим, что на Западе исторические объекты успешно используются в новом качестве: можно устроить отель в маяке, Наталья Водянова рассказывала, что живёт в домике мельника, в немецких старых церквях открывают кафе. В России скоро тоже такое будет возможно?

Марина: Смена функции объекта — это, конечно, новая возможность. Например, маяки. Когда изменились навигационные законы, корабли стали ездить по GPS, поэтому маяки стали не нужны. А их оказалось огромное количество. Даже появилось интернет-сообщество любителей маяков, и их раздавали по доллару. 

Нунэ: Это тренд последних 10−15 лет: люди начали искать нестандартные формы существования. Мы все ищем какие-то смыслы, хотим что-то индивидуальное. Поэтому есть надежда, что объекты, которые с точки зрения функциональности уже вроде бы отслужили своё, найдут нового владельца, которому нужно будет что-то удивительное, а не просто дом на Рублёвке, 500 квадратных метров на 30 сотках.

Снизу:

Parador de Santo Estevo, Испания

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 14.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 15.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 16.

 

Марина: Двадцать лет назад в Испании, где огромное количество монастырей, была запущена государственная программа Рaradores. Причём многие монастыри удалены от моря, пляжа, поэтому туристов не было. Теперь там сельские недорогие гостиницы. В Великобритании ещё в конце XIX века была создана организация National Trust, которая сохраняет объекты исторического наследия. После Первой мировой войны многие семьи начали беднеть, были не в состоянии эти объекты содержать, поэтому просто бесплатно или за определённые льготы отдавали их National Trust. National Trust выпускают прекрасные каталоги каждый год, где написано, где вы можете остановиться пожить, где устроить свадьбу, где научить ребёнка кататься на лошади или поучиться садоводству. Тем не менее только малая часть этих объектов являются прибыльными. И National Trust успешно существуют за счёт того, что эти прибыльные объекты кормят все остальные.

Нунэ: Вы смотрели сериал «Аббатство Даунтон»? Он снимался во дворце Highclere Castle, владельцы которого сделали свой собственный траст этого поместья и стали сдавать его для съёмок. Поскольку сериал приобрел фантастическую популярность, попасть туда сейчас можно только по предварительной записи и стоит это порядка 12−15 фунтов. В спальнях всех этих леди и джентльменов стоят фотографии актёров. Туда едут люди со всего мира: в 12:00 на парковке уже несколько сотен машин. А это ведь не центр Лондона. Вот что может сделать кино.

— А в России возможно сделать что-то похожее или всё снимают на «Мосфильме»?

Нунэ: Когда мы проехали все усадьбы, мы начали делали наш маленький каталог заброшенных объектов. К нам стали приходить киношники, которые ищут места для съемок, и говорить: «Ребята, у вас в руках Клондайк. Мы не можем найти локации. А руины у вас есть?» Мы говорим: «Есть». — «А парки с прудами есть?» — «Есть». — «А здания в стиле ампир есть?» — «Есть». Если снимается известный фильм, который становится кассовым на таком объекте, — это прекрасный способ начать раскручивать этот объект с точки зрения туристического потенциала. Индивидуальный культурный туризм — это самый выгодный туризм, не автобусы, которые привозят, а люди, которые сами выбирают себе маршруты.

 

СНИЗУ:

1. Маяк в Исландии;
2. Маяк
в Великобритании

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 17.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 18.

 

Марина: Но мы столкнулись с тем, что часто на дорогах, ведущих к объектам исторического наследия, нет указателей. Они есть только в тех редких случаях, когда, как, например, в усадьбе Валуево, там располагается санаторий.  

Нунэ: Если вы путешествуете по Франции или Великобритании, там есть специальная система навигации коричневого цвета, указывающая на объекты исторического наследия.

Марина: Конечно, наша цель не рынок как таковой, а повышение и сохранение качества жизни на той территории, на которой нам довелось родиться. Я убеждена, что качество жизни зависит от разнообразия историко-культурных слоёв. В Москве зданий, построенных до 1917 года, по разным оценкам, около десяти тысяч. Казалось бы, десять тысяч — довольно внушительное количество, но при этом всего построек в Москве больше 100 тысяч. Получается, 10 % построено за 90 % истории Москвы. С потерей каждого такого объекта историческое время территории сокращается. Получается, что люди жили на территории, которая имеет какое-то наполнение, легенду, память на 300 лет, а потом сгорел всего один дом, и память посёлка Московский схлопнулась до 1960 года. Это советский скучный посёлок. Я хочу жить в такой среде, где я могу увидеть усадьбу XVIII века, или фабрику конца XIX века, или конструктивистский дом, потому что без них будет скучнее.

— Расскажите немного о выставке. Там десять разных усадеб и десять функциональных типов их приспособления?

Нунэ: Мы пытались понять, сколько стоит реставрация объекта — и здания, и парка, сколько стоит приспособить объект под наше предложение: если мы предлагаем под ресторан, то сколько будет стоить строительство ресторана, если предлагаем гостиницу, то сколько будет стоить гостиница. А дальше просчитали финансовые показатели окупаемости объекта. Понятно, что ресторан, построенный в новоделе, окупится примерно за три года, а ресторан в объекте культурного наследия будет окупаться девять лет, но тем не менее они окупаются. Это в случае тех юридическо-правовых схем, которые существуют сейчас, когда инвестор 100 % вкладывает деньги, не получает никаких льгот от государства.

 

СНИЗУ:

Усадьба Измалково может стать реабилитационным центром для Фонда «Подари жизнь»

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 19.

Личный опыт: Как спасти заброшенные усадьбы в Подмосковье. Изображение № 20.

 

— По Конституции, если объект является памятником культурного наследия, он должен быть доступен для посетителей.

Марина: У нас очень большое количество объектов культурного наследия недоступно. Буквально несколько лет назад департамент культурного наследия запустил такую программу: 18 апреля, во Всемирный день культурного наследия, и 17 мая, во Всемирный день музеев, делать день открытых дверей, когда открываются несколько десятков интересных особняков. Большей частью это посольства, которые находятся в ведении МИДа, но и какие-то офисы, научные учреждения, куда обычные люди не могут попасть. Запись туда открывается где-то за месяц до счастливого дня, в тот же день закрывается, потому что люди ждут этого и немедленно записываются. В Москве на самом деле сохранилось огромное количество особняков с историческими интерьерами конца XIX — начала XX века, и попасть туда просто так нереально.

Когда мы говорим, что те люди, которые приобретают усадьбы или другие объекты наследия, будут вынуждены открывать доступ для всех желающих, мы имеем в виду, что форма доступа будет зависеть от их пожеланий. Можно просто дать возможность побывать на территории, сфотографировать, может, один раз в год дать зайти внутри. Это прописывается в обязательстве, и это не такое страшное обременение. А то многие боятся, что они будут жить в усадьбе, а к ним будут ходить ванную смотреть.

Еще надо добавить, что, когда мы просчитываем финансовые модели, мы не пытаемся убедить инвесторов, что вкладывать деньги в объекты культурного наследия — это безумно прибыльно. Это не та короткая сверхприбыль, к которой привыкли московские инвесторы. На каком-то архитектурном симпозиуме лондонский архитектор рассказывал про последние проекты застройки в Лондоне и говорил, что у них очень рентабельный объект с нормой прибыли 13 %. А наши девелоперы рассмеялись и сказали, что с показателем прибыли меньше 300 % они даже не берутся за объект. То, о чём мы говорим, — это долгосрочные инвестиции и долгосрочная прибыль не только в финансовом выражении, но и в социальном. Сохранение этого объекта будет приносить дивиденды своему владельцу и, возможно, его потомкам достаточно долгое время. И сама ситуация в районе, в области, в городе тоже изменится.