The Village продолжает неделю недвижимости. В течение пяти дней мы будем рассказывать о том, как найти в Москве жильё и помещение для бизнеса, какие ловушки подстерегают квартиросъёмщика в договоре аренды, научим отличать серии домов типовой застройки и разберёмся, как выбрать славного соседа по квартире. В этом выпуске — истории москвичей, которые стали владельцами квартир тем или иным способом.

 

 

Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве. Изображение № 2.

Илья

Квартира в тихом районе

В Москву я переехал из Омска в 2010 году. О переезде думал курса с третьего, нужен был повод, и он нашёлся: я купил билет на концерт U2 в Москве и больше в Омск не вернулся.

Подавляющее большинство моих знакомых в Москве живут в съёмных квартирах, но я решил приобрести своё жильё. Трёхкомнатную квартиру в центре Омска я продал за 4,3 миллиона рублей. На такие деньги можно взять квартиру только в ближайшем Подмосковье, но я же переезжал в Москву, а не в Московскую область. К тому же я хотел, чтобы квартира была не однокомнатная — на случай если появится семья, — в тихом районе и недалеко от метро. Весной этого года квартиру, соответствующую таким условиям (я искал квартиры вверху оранжевой ветки метро и снизу зелёной), можно было купить где-то за 6−6,5 миллиона рублей. Мне пришлось взять ипотечный кредит примерно на два миллиона.

Я не понимаю, как люди берут ипотеку с нуля. Изучение графика выплат кредита, честное слово, поражает. Из 25 тысяч рублей, что я плачу ежемесячно, на погашение кредита идут только 4 тысячи. Остальное отправляется на погашение процентов. То есть задолженность перед банком уменьшается по чайной ложке. Хотя, казалось бы, 12 % годовых звучит не так страшно. Благо у меня есть ещё одна квартира в Омске, которую я сейчас продам и погашу ипотечный кредит. В противном случае я бы, конечно, заколебался выплачивать его 15 лет. 

Покупка квартиры осуществляется через риелтора. Если нанимать его через агентство, услуги обойдутся в 150 тысяч рублей, зато большое агентство гарантирует, что вас не кинут. Часто с риелтором можно договориться о частном порядке оформления сделки, тогда его устроит гонорар в 80−100 тысяч рублей. Так мы и сделали с моим агентом.

Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве. Изображение № 3.

Чтобы следовать моему примеру, нужно очень доверять риелтору: способов обмануть покупателя масса. Вам могут продать квартиру по договору, в котором стоимость недвижимости будет занижена в несколько раз, а остальные деньги будут прописаны в дополнительной расписке. Это делается для того, чтобы продавец, если он владеет квартирой меньше трёх лет, не платил налог с продажи. В какой-то момент продавец может попытаться расторгнуть сделку, вернуть себе квартиру, при этом деньги, прописанные в договоре, вам вернутся, а большую часть, указанную в расписке, суд может не признать. Мне, например, пробовали продать квартиру по доверенности — хозяйка вроде бы жила в Канаде, а её родственники-алкоголики говорили, что она просит их «выйти в кэш». Тут тоже крылась опасность: хозяйка может объявиться и расторгнуть сделку купли-продажи. Риелтор от таких неожиданностей меня уберёг.

В итоге я выбрал квартиру у метро «Кантемировская» — там спокойно и много рощ, очень уютно. Пока я жил в Москве на съёмных квартирах в центре, забыл, что люди могут сидеть и бухать на улицах. В центре такого не встретишь, а тут с самого утра люди за 40 садятся на лавочки и общаются под пиво и водочку. Такой уют спального райончика.

 

Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве. Изображение № 4.

Марина

Квартира по договору ренты

Договор ренты обычно заключают пожилые люди, у которых нет родственников и которые нуждаются в денежных средствах в силу разных обстоятельств. После того как договор заключён, квартира переходит в собственность рентоплательщика, но пользоваться ей он не может — это называется «собственность с обременением». Как правило, договор действует с момента подписания и до смерти владельца недвижимости. Рентоплательщик имеет право на квартиру только в случае, если выполнит все условия договора с собственником. В противном случае он может лишиться всех средств, которые вкладывал в квартиру. Как правило, договор включает в себя оплату коммунальных услуг, оказание помощи людям, которые там живут, их похороны.  

Иногда случается так, как в нашем случае: бабушка, с которой мы заключили договор десять лет назад, стала немного не в себе и, после того как дедушка умер, решила выйти замуж за первого встречного. В 80 лет она пошла на улицу, встретила там человека, привела к себе в квартиру, оформила на него доверенность, наследство, написала завещание. В суде стала говорить, что договор с нами недействительный, мы за ней плохо ухаживали и уделяли ей мало внимания. Она сказала, что новый дедушка обошёлся с ней по-доброму — целовал, обнимал. Получается, что я десять лет платила налоги и отвечала за квартиру, хотя воспользоваться ей не могла. Наши судебные тяжбы продолжаются уже год. 

Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве. Изображение № 5.

Очень часто суды становятся на сторону пожилых людей, которые приходят и говорят, что за ними плохо ухаживали, это вызывает сочувствие. Есть много нюансов, которые знают опытные юристы: какой бывает договор ренты — возмездный или безвозмездный, какие подводные камни в каждом случае. Если рента безвозмездная, это значит, что недвижимость достаётся рентоплательщику бесплатно, но ему приходится ежемесячно выплачивать рентные платежи. Их рассчитывают исходя из показателя МРОТ. Если рента возмездная, как у нас, и квартира не достаётся рентоплательщику бесплатно, к рентным платежам добавляется фиксированная сумма — дополнительная плата за будущее право распоряжаться недвижимостью. 

Сейчас мы получили от суда вердикт: основания для расторжения ренты нет. Всё остаётся как было, но эти тяжбы несут за собой траты на юристов и адвокатов, а также большую нервотрёпку. 

По своему опыту могу сказать, что договор ренты — очень рисковое дело. С одной стороны, по телевизору показывают сюжеты, как рентоплательщики не выдерживают и убивают стариков, чтобы получить квартиру. С другой — сами жильцы нередко симулируют болезни и притворяются, что скоро умрут, чтобы за ними ухаживали. Конечно, бывают и позитивные случаи — например, рентоплательщику могут сразу предложить въехать в квартиру и жить там. Этим пользуются, например, приезжие в Москве.

 

Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве. Изображение № 6.

Алла

Квартира в Новой Москве

Мои родители начали копить мне на квартиру лет десять назад. Мы планировали сдавать её, так как я не собиралась переезжать из съёмной квартиры рядом с работой. Мои родители не миллионеры, мы искали доступное жильё. В 2012 году появилась территория Новой Москвы, и там за наши 6,5 миллиона рублей получалось купить квартиру площадью даже 100 квадратных метров. Риелтор предлагал нам варианты под ключ, с высоким потенциалом роста прибыльности. 

Мы сразу отмели все квартиры в строящихся проектах: нам сказали, что это забава для терпеливых и при худшем раскладе заселения можно так и не дождаться. Потом мы отказались от больших проектов — это когда строят порядка сорока домов сразу: сделка с такими тоже может затянуться. Например, в Ближнем Переделкине сдачу последней очереди строительства отложили на несколько лет.

Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве. Изображение № 7.

В результате мы выбрали двухкомнатную квартиру в Ново-Переделкине. Она находится в пяти минутах от станции «Переделкино», рядом три шоссе. Это новый район, так что в радиусе выстраивают всё необходимое: торговый центр, школу, больницу. Важным было и то, что это известный и надёжный застройщик. 

Мы начали сдавать квартиру через три месяца после того, как её купили, за 35 тысяч рублей. Её цена уже сильно выросла — с 6,5 миллиона рублей в феврале 2013 года до 8 миллионов сейчас.

 

Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве. Изображение № 8. 

Кирилл

Квартира советской интеллигенции

Я старался выбрать квартиру с хорошей историей, мне хотелось, чтобы в доме была особая атмосфера. Изначально рассматривал Юго-Запад: там ещё силён дух интеллигенции 1980-х, хорошие школы в округе, и по цене это приемлемо. Риелтор мне был не нужен: они берут комиссию в сотни тысяч, а я сам мог подбирать квартиры по ЦИАНу и другим сайтам. Я нашёл юриста, который проверил документы за 15 тысяч рублей, а с владельцами квартир созванивался сам. Я просмотрел десятки предложений, в каждом случае читал про историю здания, находил список жильцов подъезда и анализировал их фамилии. Всего я побывал в трёх квартирах, последнюю купил. 

Первой квартирой, куда я приехал, владела женщина с татарским именем — хвасталась, что над ней жила Марина Тарковская и вообще подъезд приличный. Квартира оказалась слишком маленькой, так что я решил посмотреть другие варианты.

Во второй меня встретил какой-то жлоб с цепью, он мне сразу не понравился. Хотя всё равно было заметно, что он не простой: черты лица выдавали хорошие корни. В квартире стоял огромный стеллаж с книгами, и я обратил внимание, что многие из них на польском. Позже удалось выяснить, что в ней жила Дарья Павлова-Сильванская, бывший главный редактор журнала «Лиза», а до этого — довольно известный журналист, который работал с польскими делегациями в России.

Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве. Изображение № 9.

В третьей квартире меня встретила приятная пожилая пара с кошками. Я сразу купился на лежащие на диване машинописные свёртки с текстами Окуджавы и Галича, а также с нетленным хитом Константина Беляева про евреев — это примета времени. Над диваном висел ковёр, вокруг на полках ютились объективы 1920-х годов, запчасти неизвестного назначения, довоенные киноплёнки. Всё это завёрнуто, например, в газету с речью Молотова на юбилей Сталина или уложено в чайную банку времён трестов. На антресолях я нашёл пачку дореволюционных фотографий, которые еле им всучил. Напротив дома — 43-я школа — приятный бонус. Из соседей — с одной стороны женщина, которая уехала жить в Израиль, с другой — старичок-физик из Академии наук. Сказал, что живёт в доме с начала 1969-го, когда его только построили.

 

Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве. Изображение № 10.

Георгий

Квартира в обмен на мемуары

В 1980-е мы познакомились с соседкой в доме на Тимирязевской. Её звали Стелла, она была хорошо известна в тесных кругах: в детстве попала в лагерь в Киргизию как дочь врага народа, в 1990-е поддерживала Ельцина, потом работала в «Мемориале» — в общем, занимала активную позицию. Наша квартира была на два этажа выше, и когда Стелла заболела, наша семья стала за ней ухаживать. В какой-то момент моя мама решила, что воспоминания Стеллы должны остаться на бумаге, и стала писать роман с её слов. За полгода до смерти Стелла сказала, что оставляет нам квартиру. Мы отказывались, но она настаивала, переписала завещание, и вместо родственников квартира попала к нам. Мама же пообещала выпустить книгу её мемуаров. 

Квартира перешла в наследство маме и моему отчиму, но вскоре они её продали и купили дом в Здравнице, неподалёку от Одинцова. Теперь мама хочет продавать дом. За это время он очень вырос в цене: его покупали за 100 тысяч долларов, сейчас он стоит около 250 тысяч. Скорее всего, на эти деньги будем покупать недвижимость за границей.

Фотографии: Константин Митрохов