На три буквы: Как противостоять включению в реновацию через общие собрания жильцов Разобрались, как правильно провести ОСС и оспорить незаконно принятые решения
Вечером 15 июня в Москве завершилось голосование о включении домов из предварительного списка под снос в программу реновации. Голоса перестали принимать через проект «Активный гражданин» и центры госуслуг, но жильцы по-прежнему могут решить судьбу дома на общем собрании собственников. Из-за поправки о том, что список на участие в реновации заморозят сразу после подписания закона президентом, срок проведения ОСС продлили на месяц — до 15 июля. При этом мэрия заявила, что принятые на собрании решения имеют преимущественное значение и отменяют результаты голосования через «Активного гражданина» и МФЦ.
The Village разобрался, как ОСС используют для втягивания москвичей в реновацию и как они могут этому противостоять.
Как должны проводиться собрания
Порядок проведения общих собраний собственников в многоквартирном доме прописан в Жилищном кодексе. На них жильцы могут обсуждать вопросы о реконструкции и капитальном ремонте дома, использовании находящегося под ним земельного участка и общего имущества, а также определять способ управления помещениями.
Общее собрание может инициировать как один из жильцов дома, так и управляющая компания. О его проведении собственники должны быть оповещены как минимум за десять дней до начала ОСС. Сообщение должно содержать данные об инициаторе встречи, дате и месте проведения собрания и его форме — очной, заочной (в формате анкетирования) или очно-заочной, а также о повестке дня и порядке ознакомления с информацией, необходимой для принятия решений. Уведомления о предстоящем собрании должны быть вручены лично собственникам квартир под расписку или направлены им заказным письмом, если иное не предусмотрено предыдущими решениями. Так, в качестве еще одного способа информирования рассматривается размещение объявления о проведении ОСС на информационном стенде в подъезде.
Общее собрание считается состоявшимся, если на нем присутствовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов. Их количество рассчитывается пропорционально доле в праве общей собственности на дом. Если рассматривать это на примере квартиры площадью в 50 квадратных метров, которой владеют два человека, то у первого из них с 20 квадратами будут 40 % голосов, а у второго с оставшимися 30 квадратными метрами — 60 %. Для включения дома в программу реновации понадобятся две трети голосов плюс один голос.
Менять повестку собраний запрещено. Решения собственников помещений оформляются протоколами. Инициатор должен предоставить их копии в управляющую домом организацию — управляющую компанию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, не позднее чем через 10 дней после проведения ОСС. В течение пяти дней после этого документы должны передать в жилищную инспекцию. Также в десятидневный срок решения, принятые на собрании, должны быть доведены до всех собственников жилья. Для этого можно использовать объявление в подъезде. Место хранения оригиналов документов также определяется на собрании.
Решения, принятые на ОСС в соответствии со всеми требования Жилищного кодекса, являются обязательными для всех собственников, включая тех, кто не участвовал в голосовании.
На что жалуются москвичи
«Друзья, беда добралась и до нас». Сообщения с таким посылом все чаще появляются в крупнейшей группе против реновации на фейсбуке. Ее участники жалуются на многочисленные нарушения порядка проведения общих собраний.
Так называемые «засносцы» пользуются тем, что москвичи уже успели расслабиться, так как не знали, что их дом все еще может попасть в программу из-за продления срока для организации встреч. По словам противников сноса, в основном общие собрания инициируются жильцами коммуналок, в том числе с подачи управ.
Прежде всего нарушаются правила уведомления собственников. Зачастую вместо личного оповещения используются объявления в подъездах, однако их размещают без информации об инициаторе встречи и не за десять дней, как того требует законодательство, а за несколько часов до проведения ОСС. Из-за этого на собрание попадает ограниченное число участников. При этом встречаются случаи, когда для противников и сторонников реновации заранее готовят разные протоколы с уже вписанными в документы фамилиями. Отсутствовавшие на встречах жильцы жалуются, что не могут получить копию протокола ни у инициатора ОСС в собственном доме, ни в управе или префектуре. Первые ссылаются на защиту персональных данных жильцов, а вторые — друг на друга.
Кроме того, власти мешают проведению общих собраний в домах, которые, скорее всего, смогут набрать необходимое количество голосов для выхода из программы реновации. По словам самих жильцов, для этого «управские подговаривают засносцев сорвать собрание и не собрать кворум». Хотя мэрия заявляет, что для исключения дома из списка под снос нужно набрать всего треть голосов плюс один голос, по факту противникам реновации нужно обеспечить еще и явку обладателей более 50 % голосов.
Как оспорить незаконно принятые решения
Чтобы избежать включения дома в программу реновации вопреки закону, москвичи могут воспользоваться тремя стратегиями.
Превентивная оборона
Если в доме инициируется незаконное собрание, юристы советуют действовать по следующему алгоритму:
Пожаловаться в Мосжилинспекцию на нарушения — например, на то, что нет надлежащего уведомления собственников. Лучше делать это лично или через портал госуслуг, чтобы на обычное электронное письмо не ответили отпиской о том, что его нельзя обработать из-за отсутствия цифровой подписи. В обращении необходимо указать адрес дома и управляющую организацию и предупредить, чтобы чиновники не принимали заведомо незаконные протоколы ОСС, если они хотят избежать обращений в прокуратуру и суд.
Отправить похожее обращение на имя мэра Москвы Сергея Собянина. Здесь основной упор нужно сделать на то, что идет дискредитация программы реновации и нарушение постановления № 245-ПП об учете мнения москвичей о сносе домов. В тексте рекомендуется указать фамилии инициатора собрания и главы управы.
Развесить объявления для информирования жителей о том, что ОСС проводится незаконно. Также можно явиться на собрание и публично предупредить об этом присутствующих.
Оспаривание решений
Если собрание уже состоялось, то можно попытаться оспорить его результаты в судебном порядке.
Олег Сухов
председатель третейского суда Москвы и Московской области
Согласно статье 46 Жилищного кодекса, гражданин может обжаловать решение общего собрания собственников, принятое с нарушениями, если он сам не принимал участие в голосовании или голосовал против его принятия. Обжалуется такое решение в судебном порядке в течение шести месяцев с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о таком решении.
Суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голос гражданина не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, а принятое решение не повлекло за собой причинение ему убытков. В данном случае, если большинство собственников проголосовали за включение дома в программу, скорее всего, суд оставит решение в силе.
Кроме того, сложности возникают с доказыванием того, что решение не было вывешено. Если говорить о предоставлении протокола собрания, в котором должно быть указано, как голосовал каждый жилец, то вы можете его требовать, а в случае отказа — оспаривать такой ответ. Сами бюллетени вам предоставлены не будут, однако их можно приобщить к материалам дела в суде.
Также жалобы можно направить в другие инстанции. С примерами обращений в прокуратуру, управу, мэрию, администрацию президента и к самим инициаторам собрания можно ознакомиться в соответствующей подборке документов.
Повторное собрание
Еще один вариант противостоять беззаконию — попытаться организовать собственное собрание владельцев квартир. Он особенно актуален при наличии большого числа единомышленников, так как в противном случае ОСС может не состояться из-за отсутствия кворума. Если же борцам с нарушителями удастся провести собственное собрание о включении дома в программу реновации в течение трех месяцев после прошедшей встречи, то в соответствии с пунктом 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса госорганы будут обязаны провести внеплановую проверку результатов голосования жильцов.
