Алексей Кузин

сооснователь сервиса для сдачи квартир Maroom 

   

Что происходит на рынке

Количество предложений квартир под коммерческий наём с начала года существенно возросло. Причиной тому послужили падающий спрос и растущее количество впервые выставленных под наём квартир. Всё больше людей, покинувших страну на неопределённый срок, сдающих своё единственное жильё.

Арендные ставки сильно упали, уже к началу мая квартиры сдавались примерно на 20 % дешевле, чем в феврале. А с началом лета добавились сезонные краткосрочные предложения, что также оказывает давление на размер месячной ренты. Как правило, летнее снижение цен составляет 5 %, а с завершением летнего сезона наблюдается обратное движение. Так что ситуация для собственников будет складываться несколько лучше к середине осени.

Но ключевым моментом всегда был и остаётся подбор арендатора, оценка его порядочности и платёжеспособности. Многие владельцы квартир полагаются исключительно на свой опыт, но я рекомендую проверить предоставленную информацию с помощью простых поисковых запросов по имени и номеру телефона потенциального жильца. В компании Maroom мы также используем скоринг — метод оценки, который используют банки, принимая решение о выдаче кредита.

Сдавать квартиру я бы рекомендовал через интернет и проверенные агентства: друзья и знакомые, как правило, рассчитывают на скидки и особые условия. Самый лучший вариант, когда ваш агент заинтересован в добросовестном жильце, — так обстоит дело в случае доверительного управления, услуги по обслуживанию или консьерж-сервиса. К примеру, наша компания оценивает квартиру, приводит её в порядок, страхует, находит и проверяет жильцов, а потом ежемесячно взимает плату с учётом налога на доходы физлиц. Услуга такого рода обходится хозяевам в 7 % от квартплаты.

Анна и Михаил Кошелевы

владельцы дизайн-проекта happystation.ru 

   

Как подготовить квартиру


Определитесь с аудиторией вашего объявления о сдаче квартиры. Это определит и то, как быстро вы её сдадите, и то, кто станет вашим жильцом и с кем вам приятнее общаться. Большинство людей устроит и чехословацкий сервант, и ковры на всех стенах, и линолеум под малахит. Если задача — монетизировать квартиру, лучше назначьте справедливую цену. Даже самые убитые сдаются, когда хозяин понимает, что годы идут, а арендатор на белом коне так и не появился.

Но если инвестируете немного времени и средств (недавно мы давали несколько советов о том, как это сделать максимально эффективно), то квартирой заинтересуется и молодёжь со вкусом. Иногда чистая ванна важнее, чем близость метро.

В Германии каждый въезжающий в съёмную квартиру получает абсолютно белые стены и обязан их оставить такими же, выселяясь. На наш взгляд, этот совет отлично работает и для нас.

Здорово будет, если вы разоритесь на несколько напольных светильников и больших фоторамок с постерами формата А1, А2, — жильцы потом смогут вставить свои фотографии или постеры, а квартира со стенами, на которых что-то висит, всегда выигрышнее. Замените плитку в ванной и керамический фартук на кухне, выбирая не узорные, а просто цветные варианты. То же правило годится для занавесок и штор, ну и неплохо было бы, чтобы они вообще были.

Но самый-самый простой совет, как быстрее сдать квартиру: потратьтесь на приличные фотографии, сделанные зеркальной камерой с соответствующим объективом. Даже ободранные обои приобретут налёт винтажности, если их не фотографировать на Nokia 3110 со вспышкой через стакан воды.

 

Ольга Аввакумова

эксперт сервиса «Контур.Эльба»

   

Как платить налоги

Сдача собственной квартиры в аренду — совсем не сложный бизнес. Он обеспечит вас дополнительным доходом без постоянных крупных затрат. Заключать договор или нет — вопроса не стоит. Это прежде всего ваша безопасность: гарантия сохранности вашей собственности и своевременной оплаты. В случае разногласий споры будут регулироваться положениями в договоре. С обычными гражданами заключается договор найма жилого помещения, а с организациями — договор аренды. Договор найма с физлицом может быть заключён на срок не более пяти лет, а договор аренды может быть бессрочным. Договор аренды с организацией, заключённый на срок более одного года, обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.

Арендная плата, как и любой доход, облагается налогом. Не секрет, что большинство таких сделок проводятся в стороне от налоговой. Но мало кто знает, что о сдаче квартиры в аренду налоговая может узнать из других госорганов (например, из Росреестра, что у вас несколько квартир в собственности), от участковых, соседей, а бывает, и даже от недовольных арендаторов. Рекомендуем вам вести честную, но выгодную игру. 

Вы можете сдавать квартиру как физлицо и платить НДФЛ или стать индивидуальным предпринимателем, выбрав один из специальных режимов налогообложения. Что для вас будет выгоднее, зависит от дохода. 

Если арендная плата меньше 14 тысяч рублей в месяц, оформите договор как физлицо — ваши налоги составят 13 % от этой суммы. По итогам года до 30 апреля нужно сдать отчёт 3-НДФЛ с приложением копии договора аренды и заплатить налог. Cрок перечисления налога — до 15 июля. Сдать отчёт и заплатить сумму налога нужно в инспекцию по месту вашей прописки. При арендной ставке в 14 тысяч рублей налогами за год вы потеряете 21 840 рублей. 

Если арендная плата больше 14 тысяч рублей в месяц — откройте ИП. Зарегистрировать ИП несложно и так же легко можно ликвидировать в любой момент. Документы на регистрацию вы сможете подготовить самостоятельно: есть бесплатные сервисы, которые помогут это сделать быстро. При регистрации ИП вместе с документами обязательно подайте уведомление на применение упрощённой системы налогообложения, в нём укажите объект «Доходы». Тогда с арендной платы вы будете платить налог всего 6 %. Через пять дней вас зарегистрируют и выдадут свидетельство. Важно помнить: индивидуальные предприниматели должны платить за себя страховые взносы. Сумма взносов — 22 261 рубль 38 копеек. Это обязательная часть. И есть дополнительная: если за год вы заработаете больше 300 тысяч рублей, то нужно заплатить 1 % от дохода свыше этой суммы. Вам нужно поквартально платить налог до 25 апреля, 25 июля и 25 октября. Один раз по итогам года подать отчёт и оплатить окончательную сумму налога за год в налоговую по прописке. Срок отчётности — до 30 апреля следующего года. При арендной ставке от 15 до 25 тысяч рублей в месяц на налоги и взносы уйдёт 22 261 рубль.

По сдаче квартиры в аренду ИП может работать и на патенте. Патент хорош полным отсутствием отчётности, но редко оказывается выгодным. Стоимость патента устанавливается в каждом регионе отдельно. Например, в Москве сдача в аренду квартиры до 50 квадратных метров в районе ЦАО обойдётся в 45 тысяч рублей в год плюс страховые взносы. Минимальные отчисления составят почти 70 тысяч рублей в год. Для нашего примера патент будет выгоднее других вариантов только с арендной платой больше 80 тысяч в месяц.