В октябре 2018 года юрист Мария Польникова заказала дизайн-проект своей двухкомнатной квартиры и ремонт под ключ в компании «Точка дизайна». Проект разработали, стопроцентный аванс за первый, а затем и за второй этап ремонтных работ Мария с мужем внесли, однако ближе к Новому году началось странное: несовпадение цен в интернет-магазинах и у предлагаемых «Точкой дизайна» поставщиков, разница в стоимости кухни IKEA, посчитанная сотрудником компании и Марией, не установленные вовремя батареи, пришедшие в негодность новые деревянные окна (заключение независимой экспертизы есть в распоряжении редакции) и так далее. По договору ремонт должны были закончить в феврале, сейчас Мария разбирается с «Точкой дизайна» в досудебном порядке и рассказывает об этом на своей странице в фейсбуке. Мы попросили ее составить памятку, какие пункты стоит учесть в договоре и на что обращать внимание при работе с сервисами по ремонту, чтобы сберечь время, нервы и деньги.

Мария Польникова,

эксперт в области государственно-частного партнерства


Главный совет — не пытайтесь работать по типовым формам, которые все как одна плохо продуманы, схематичны и едва ли помогут вам в сложной ситуации. Потратьте свое время и силы на подготовку вдумчивого договора: он пригодится в отношениях и с плохим подрядчиком, и с хорошим. Договор — это ваша уверенность в одинаковом понимании правил игры и представлениях о том, что делать, если на каком-то этапе вы не сумеете найти общий язык с теми, кто еще недавно поил вас вкусным кофе в своем красивом офисе.

Разбейте работы на этапы и пропишите сроки их выполнения

Разбейте все планируемые работы на этапы и подробно пропишите, какие работы включает каждый из этапов (можно обозначить их как подэтапы). Каждому из этапов и подэтапов следует назначить срок сдачи. Если подрядчик говорит вам, что спланировать ремонт так подробно невозможно, задумайтесь, насколько правдивы его обещания про «мы управимся за четыре месяца».

Вашей целью не являются ежедневные поездки на объект, но вы должны иметь понятный способ проверять, есть ли отклонения от графика, насколько они существенны и чем обусловлены. Некоторые бригады грешат совмещением своей работы одновременно на нескольких объектах (не посвящая вас в эти детали) — и это тоже может отразиться на итоговом сроке. Другие обещают те сроки, которые должны обнадежить и обрадовать заказчика, не имея при этом ввиду их реальное соблюдение. Вы, в свою очередь, можете спланировать свой бюджет на конкретные сроки. Например, мы вынуждены были арендовать квартиру, потому что сроки ремонта катастрофически съехали — это дополнительная статья расходов в бюджете.

Скорее всего, подрядчики оговорятся, что существуют форс-мажоры, которые невозможно заранее спланировать. Если вы работаете с профессионалами, они смогут сформулировать понятный перечень возможных форс-мажоров с прогнозируемыми сроками их устранения или с оговоркой, что их ликвидация плохо поддается планированию. По отдельным видам работ можно установить срок, определяемый не конкретной датой, а периодом, внутри которого работы должны быть завершены. Сложив эти периоды с оговорками о непредвиденных обстоятельствах, вы получите оптимистичный и пессимистичный сценарии хода ремонта. Плюс сама дискуссия продемонстрирует, насколько ответственно подрядчики подходят к своим обещаниям. Если вы заметите очевидный дискомфорт или раздражение на фоне подобных обсуждений и попыток конкретизировать сроки, лучше ищите другую команду.

Пример из нашего проекта: Мы не проговаривали с подрядчиками конкретный алгоритм по переносу точки газа. Когда отношения обострились, инженер компании абсолютно уверенно заявил, что мы заказывали неофициальный перенос точки газа. Спорить с ним было бесполезно. В итоге нам вернули деньги, уплаченные за услугу по переносу точки газа и планировку ванной, но мы оказались в ситуации, когда все закупленное для ванной комнаты нужно вместить в старую планировку.

Составьте смету

Одной из самых серых зон ремонтов в России являются сметы: по возможности укрупненные и не рассказывающие о том, на что, когда и в каком количестве будут расходоваться ваши деньги. Большинство дизайнерских бюро и рабочих бригад перераспределяют потоки денег между разными проектами. В итоге ваши финансы оказываются растворенными в одном большом бюджете всех заказчиков и в момент, когда на объекте уже пора устанавливать условную кухню, подрядчик может оказаться без денег — например, из-за кассовых разрывов по другим проектам.

Смета состоит из нескольких частей: работы (виды и объемы), материалы (виды и объемы), остальное (от розеток до дивана). Конечно, желание подрядчиков взять с вас вознаграждение за организацию закупок разумно и справедливо. Однако размер такого вознаграждения должен быть очевидным и согласованным. Плюс вы должны на этапе переговоров сохранить за собой право осуществлять закупки самостоятельно, если вас не устраивает размер гонорара, который выставляет подрядчик. Ни в коем случае не поддавайтесь на недовольные лица и фразы «так никто не работает». Работает — и это ваше право решать, как вам тратить ваши деньги.

Пример из нашего проекта: Сейчас, когда мы находимся в процессе возврата денег по договору на выполнение ремонтных работ, из-за отсутствия именно детализированных смет вычислить действительную стоимость тех или иных работ довольно сложно. Что еще хуже: стоимость работ и материалов склеена в одну цифру. Поэтому лучше иметь построчные бюджеты.

Запрашивайте чертежи

Некоторые компании предлагают заказчику как разработку дизайн-проекта, так и последующее проведение ремонтных работ. Подобная схема имеет и безусловные плюсы, но есть и риски. Не будучи специалистом, вы едва ли сможете на начальных этапах проконтролировать качество отдельных инженерных проектов. После приемки работ (в том числе работ по подготовке чертежей) заказчику практически невозможно доказать, что бывший подрядчик обязан что-то устранить.

При этом существует вероятность, что решения из дизайн-проекта окажутся невозможными к реализации. Скажем, из-за отсутствия согласования со стороны специализированных организаций (БТИ, служб газа и прочих) Поэтому здорово сразу разработать запасной план на случай несогласования отдельных технических решений. Это застрахует вас от существенных переделок и дополнительных затрат и заодно сэкономит время.

Пример из нашего проекта: Мы не запросили чертежи у наших подрядчиков на этапе, когда по ним стали производить ремонтные работы. Сейчас чертежи нам не передают, ссылаясь на отсутствие этих чертежей в предмете нашего договора на разработку дизайн-проекта и, следовательно, отсутствия отдельной оплаты за них. 

Определите, что вы можете закупать самостоятельно

Заранее решите, в чем лично для вас заключается разумное распределение между самостоятельными закупками и теми, что вы делегируете подрядчикам. Если вы посчитаете, что удобнее по определенному перечню самостоятельно оформить онлайн-заказ на бетон и песок, так тому и быть. Если вы хотите лично подобрать лампы и гонять на барахолки в поисках комода, то никто не может вам этого запретить.

Если у вашего подрядчика есть надежные поставщики, которые не подводят по качеству и дают скидки, то здорово закупиться у них. Однако помните, что при закупках через ваших исполнителей нужно проговорить вопрос о передаче вам необходимых документов (например, гарантийных талонов) к тем позициям, по которым потребуется, к примеру, обратиться в сервисный центр.

Пример из нашего проекта: Заказанные у якобы проверенных подрядчиков деревянные окна оказались бракованными. Мы оплачивали независимую техническую экспертизу, которая установила, что окна подлежат замене. Кроме того, в процессе урегулирования этого вопроса оказалось, что маржа наших подрядчиков составила 100 % — и это от суммы, исчисляемой сотнями тысяч рублей. Одновременно у нас идет долгий и нудный процесс выяснения, какой состав документов достаточен для обращения в сервисный центр по гарантии, а это тоже время.

Установите размер авансов

Любой подрядчик всегда будет настаивать на максимальном размере аванса, желательно на стопроцентной предоплате работ и материалов по каждому этапу. В конечном счете такие договоренности ставят заказчика в крайне невыгодное положение: даже при наличии действительных недостатков в произведенных работах или просто отсутствии ряда работ вы не можете немедленно наказать подрядчика рублем. В этом случае добиваться возмещения ущерба придется с помощью претензионных писем или даже суда. Когда деньги у вас, подрядчик может оказаться сговорчивее. Аналогичные проблемы возникают и в ситуации, когда для вас по стопроцентному авансу делали закупки.

Пример из нашего проекта: Мы согласились на стопроцентное авансирование, поддавшись на уговоры про бригады, которые нужно кормить, и поставщиков, которым надо платить. Часть денег мы перечислили еще в ноябре, а материалов и техники, которые подрядчик должен был купить, у нас до сих пор нет. Говорить о разнице цен в ноябре 2018-го и апреле 2019-го, наверное, нет смысла.

Обозначьте штрафы

Размер штрафа должен соответствовать возникающим у вас убыткам. Например, той же стоимости жилья, которое вы вынуждены арендовать вместо переезда в ваше ремонтируемое жилье.

Пример из нашего проекта: Мы не подумали заранее о соразмерности убытков и штрафных санкций в договоре. Компания отказалась возмещать нам ущерб, вызванный тем, что на перечисленные им деньги не были закуплены отдельные заказные позиции (например, межкомнатные двери или остекление балкона). Или те, по которым случился рост цен. Мы попросили штраф к общей сумме средств, находившихся на счетах компании с ноября по февраль, однако и в этом нам было отказано без каких-либо встречных предложений.


Фотографии: обложка, 2 — Photographee.eu — stock.adobe.com, 1 — FollowTheFlow — stock.adobe.com, 3 — Richard Salamander — stock.adobe.com