В ближайшие год-два цены на жилье в России могут радикально упасть, считают в «Институте экономики города». Его директор Татьяна Полиди прогнозирует снижение на 20–30 %. The Village поговорил с экспертами на рынке недвижимости Москвы и узнал, согласны ли они с такой оценкой.

Случится ли обвал цен?

По мнению Татьяны Полиди, нынешний кризис отличается от финансовых кризисов 2009 и 2014–2015 годов, когда падения номинальных цен на рынке жилья не наблюдалось. Риски роста безработицы в стране сейчас гораздо выше, а сжатие экономики на фоне низкой инфляции и относительно стабильного рубля может привести к обвалу цен на 20–30 %.

Председатель совета директоров «Миэль» Марина Толстик, напротив, считает, что падение в 20–25 %, как 11 лет назад, вряд ли возможно. Скорее, цены снизятся до 10 %. Летом 2009 года фактически лопнул классический пузырь, вспоминает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Перед падением стоимость жилья за несколько месяцев выросла на 20–25 %. «Из цен тогда ушел спекулятивный рост, плюс произошла небольшая коррекция. Сейчас перед ожидаемым всеми падением взрывного роста не было. Последние полтора года цены росли, но медленно, прибавив около 12–15 %», — рассказывает Попов.

По его словам, радикальное снижение стоимости жилья в новостройках осложняют низкие ставки по ипотеке, которых не было ни в один из кризисов за последние 30 лет. К тому же ситуация во многом зависит от банков, с которыми застройщики согласовывают свою финансовую модель. В проектах с эскроу-счетами девелоперу мало собственного желания снизить цену, а банки редко готовы корректировать прайс-лист, добавляет замдиректора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.

«Я допускаю подобную отрицательную динамику в ЖК, которые строятся за счет притока денег от дольщиков, то есть по старым правилам. Им сейчас действительно тяжело, спрос там упал на 50 %. Однако эти проекты находятся в зоне риска остановки строительства со всеми вытекающими последствиями. Поэтому спрос на первичном рынке будет смещаться в сторону новостроек с эскроу, а когда есть спрос, то и цена идет вверх», — говорит Кочетков.

Когда ожидать изменения цен и спроса?

В первое время после снятия карантина можно вообще не ожидать снижения цен, считают эксперты. Несмотря на кризис, на рынке жилья накапливается отложенный спрос со стороны покупателей, для которых решение жилищного вопроса крайне актуально. И чем дольше длится режим самоизоляции, тем больше накопится объем этого спроса. В ближайшие три месяца после окончания карантина Марина Толстик из «Миэль» ожидает заметного всплеска сделок.

Его, впрочем, не хватит для возвращения к нормальному уровню сделок, полагает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. Из-за вынужденной самоизоляции множество потенциальных покупателей столкнутся с финансовыми трудностями.

И если первичному рынку поможет программа господдержки со сниженными ипотечными ставками, то вторичный рынок в первый месяц полноценной работы может получить на 20 % сделок меньше, чем по итогам марта, и это даже с учетом активизации отложенного спроса. К концу года стоимость жилья все-таки должна упасть, уверены специалисты.

Где ждать наибольших скидок?

По прогнозам Алексея Попова, стоимость жилья в новостройках прогнется чуть меньше на 8–10 %, причем цены предложения останутся на прежнем уровне. «Застройщики неохотно снижают однажды заявленные цены, поэтому адаптация к новому уровню доходов покупателей будет происходить через предоставление скидок, запуск акций, переток покупателей в более дешевые проекты», — говорит Попов.

На вторичном рынке он ожидает чуть большее снижение — на 10–12 % относительно докризисного уровня — и дальнейшую ценовую стагнацию. Средние показатели стоимости вторичного жилья будут снижаться плавно, практически незаметно для горожан, добавляет Сергей Шлома. «Данный сегмент крайне инертен, продавцы — физические лица — в большинстве своем пытаются удержать желаемую цену предложения, причем они могут годами не соглашаться на уступки», — пояснил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».

Наибольшее снижение ожидают в сфере аренды — до 15 %, по прогнозам аналитиков «Циан». Хотя с началом учебного года и бизнес-сезона ставки могут частично восстановиться. «Сейчас трудно с уверенностью говорить о перспективах столичного рынка аренды жилья — многое будет зависеть от ситуации на рынке труда, — рассказывает замдиректора департамента аренды «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова. — Опыт кризиса 2014–2015 годов показывает, что даже при оттоке арендаторов из Москвы средний уровень цен значительно не изменился. В рекламных объявлениях наймодатели практически не снижали арендные ставки, но в индивидуальном порядке они соглашались на торг и предоставляли дисконт, обычно 5–10 %».