4 марта, четверг
Москва
Войти

«У меня шесть квартир и семь участков — я их перепродаю» История предпринимателя, который сдавал в аренду кальяны, а потом занялся недвижимостью

«У меня шесть квартир и семь участков — я их перепродаю»

Сдавать квартиру в Москве (а лучше даже несколько) и благодаря этому иметь возможность не работать или хотя бы получать дополнительный доход — мечта многих россиян. Предприниматель из Подмосковья Алексей Гальцев — как раз собственник шести квартир в Москве и семи участков в Подмосковье, но беззаботная жизнь рантье его не привлекает. Вместо этого Алексей ищет недорогую недвижимость, покупает ее, приводит в порядок и перепродает дороже, а все заработанные деньги снова пускает в дело — на покупку других квартир и участков. Всего он совершил около сорока сделок, а сам живет в съемной квартире – считает, что так выгоднее.

Предприниматель рассказал нам, почему решил заняться недвижимостью после работы кальянщиком и менеджером по продажам алкоголя и как одно единственное слово может поднять цену жилья на сотни тысяч рублей.

Первый доход

Зарабатывать я начал еще в школе. Дело в том, что я любил играть в казино, и мне на это нужны были деньги. Тогда, в 2004 году, документы на входе нигде особо не спрашивали, а у меня в 15 лет уже росла приличная борода и выглядел я старше своего возраста. Мы с другом приезжали в Москву, шли на Арбат в «Метелицу», играли в автоматы и сидели там совсем как взрослые — нам могли даже виски принести. Проигрывал я, правда, чаще, чем выигрывал. Пытаясь заработать на свои развлечения, я как-то заказал из Англии головоломки, чтобы потом перепродать с наценкой, но их потеряла «Почта России». Я звонил в отдел претензий, мне там ничем не помогли. Спрашиваешь: «А где оставить претензию к отделу претензий?», и оказывается, что в том же самом отделе. В общем, я так ничего и не добился и деньги потерял.

В 16 лет я нашел другой способ заработка. Тогда кальяны были популярны, но не во всех кафе держали свое оборудование и кальянщиков. Мне тоже нравилось курить кальяны, и я стал приходить в заведения и предлагать свои услуги кальянного кейтеринга. Я говорил, что у меня все готово, я даже могу сам ночами работать кальянщиком. Многие соглашались, потому что это было выгоднее, чем все покупать самим и нанимать своего кальянщика. Прибыль мы делили пополам. Кстати, работал я в стриптиз-клубах, что тогда считал бонусом к заработку.

За первый год я не продал вообще ничего. Кто-то приезжал смотреть эти дома, но в основном я просто ходил, гулял и фотографировал

Когда окончил университет, я пошел на наемную работу — устроился менеджером по продаже алкоголя и должен был договариваться о его поставках в рестораны и бары. Но получалось у меня очень плохо: я пытался кому-то что-то продать, но ничего не выходило, так что я просто получал свою зарплату и был таким сотрудником ни рыба ни мясо, который особо и не старается. Стало понятно, что это вообще не мое. Тогда я решил попытаться сделать бизнес, причем сразу захотел открыть агентство недвижимости, тем более у меня мама была занята в этой сфере.

Я жил в Ленинском районе Подмосковья, недалеко от города Видное. Я зашел на «Циан» и посмотрел, какие частные дома продаются рядом со мной. На сайте был указан телефон, но звонить я не хотел, потому что так бы я попал на риелтора, а мне нужно было поговорить с хозяином. Я посмотрел, что за дома на фото, нашел их по крышам на гугл-картах и пошел туда сам. Тем более что все окрестные деревни я хорошо знал. Я буквально стучался к людям и говорил: «Вы продаете дом? Давайте я этим буду заниматься!» За первый год я набрал 40 домов, фотографировал их, придумывал описание для «Циана» — в общем, упаковывал лучше, чем риелторы. Но за первый год я не продал вообще ничего. Кто-то даже приезжал смотреть эти дома, но в основном я просто ходил, гулял и фотографировал.

Меньше — значит дороже

Как-то один из домов приезжал смотреть клиент, ничего не купил, но обратно он подвозил меня на машине и, раз уж я местный, попросил продать его земельный участок в этом районе. Тут мне повезло: я продал участок за неделю и заработал 300 тысяч рублей. Так я понял, что дома здесь шли плохо, а вот участки продавались намного лучше, и переключился на них. Я заработал свой первый чистый миллион рублей — когда он просто твой, тебе не нужно из него ничего никому платить. На него я купил очень дешевый участок в том же Ленинском районе и собирался его перепродать. Я посмотрел, как на западных сайтах с недвижимостью выглядят фотографии домов с аккуратными газонами, и попытался сделать что-то похожее, но без бюджета — за 2 тысячи рублей. Даже с такими минимальными улучшениями мой участок выглядел лучше, чем то, что продавалось рядом — с сорняками и плохими фотографиями. Поэтому я мог ставить цену выше.

Со временем я стал продавать участки и в других районах. Я вывел такое правило: все, что меньше по площади, стоит больше в пересчете на сотку. Например, есть большой участок, я покупаю его за 10 миллионов рублей, потом дроблю на три маленьких и перепродаю каждый за 4 миллиона с лишним. Конечно, так не сделаешь из 10 миллионов 20, но постепенно, такими небольшими шагами начинаешь зарабатывать все больше и больше.

Я посмотрел, как на западных сайтах с недвижимостью выглядят фотографии домов с аккуратными газонами, и попытался сделать что-то похожее, но без бюджета — за 2 тысячи рублей

Я стал искать недооцененные участки в разных районах Подмосковья. Обычно они выглядят так: есть уже сложившаяся деревня, где в ряд вдоль дороги стоят дома, поделены участки, и между ними попадается дырка — пустой участок. Площадь, как правило, довольно большая — 20–30 соток, а если это дорогое направление, например Рублевка, то и цена держится на уровне от 10 до 15 миллионов рублей. Покупатель на такое находится не всегда, так как это не элитный коттеджный поселок, а обычная деревня. Бывает, что собственник не может продать этот участок за 10 миллионов несколько лет, а тут прихожу я и говорю: «Ну ладно, готов взять за 9 миллионов хоть сегодня».

Потом нанимаю кадастрового инженера за 15 тысяч рублей, он готовит все документы, и из большого участка получаются три поменьше с проездом между ними. На каждый я ставлю цену в 4 миллиона, и люди за такие деньги уже с радостью готовы их купить. Рядом, в городе Одинцово, можно найти трехкомнатную квартиру за 12 миллионов, а в этой деревне за эти же деньги получится построить целый дом в несколько этажей на собственном участке и с площадью в три раза больше квартиры. Я заранее смотрю, чтобы локация была хорошей, можно было бы доехать до школы и магазинов, и такие участки уходят довольно быстро.

От участков я перешел к квартирам — купил две первые квартиры, немного привел в порядок, перепродал и заработал на каждой по миллиону рублей. Я стал находить недооцененные квартиры: к примеру, в среднем в этом районе цена на аналогичное жилье держится на уровне 10 миллионов, а кто-то выставляет за 9. Кому-то приходится срочно продавать квартиру, чтобы уехать работать за границу, кто-то развелся и хочет срочно разъехаться, кому-то подвернулось другое жилье по хорошей цене. Бывает, что квартира стоит долго, но никто не приходит ее смотреть, и хозяева уже согласны сделать большую скидку. Вариантов может быть много.

Квартира по чек-листу

Чтобы поверять недвижимость перед покупкой, я составил целый чек-лист со всеми возможными проблемами. Если есть какое-то дело о банкротстве, квартира из наследства, то я не связываюсь. Также подозрительно низкая цена — это всегда нет. Мой знакомый позарился на очень низкую цену, купил квартиру вместо 19 миллионов за 14, а потом оказалось, что ему продали ее по поддельным документам, сейчас он судится. Я лучше возьму жилье с небольшим разрывом в цене — пусть квартира будет дешевле аналогичных на миллион, но зато с ней все понятно.

Многие кейсы для своего чек-листа я находил просто в интернете — смотрел, что пишут другие, и собирал случаи, с которыми были проблемы. Дальше я приезжал на место и проверял, умирал ли там кто-то, нет ли каких-то людей, которых по закону нельзя выписать. Обязательно заходил к соседям и спрашивал про место. У меня был случай, когда я узнал от соседей, что в сарае на участке повесился человек. Если приедет покупатель и услышит эту историю, то продать ему что-то будет очень сложно. Иногда приходится нанимать юриста. Он возьмет 20 тысяч, но поднимет всю историю хоть от сотворения мира и покажет, какие есть риски.

Привести балкон в порядок и закрасить ругательство будет стоить максимум 2 тысячи рублей, а цена квартиры сразу заметно вырастет

Главная сложность — ты не можешь проверить все. Один земельный участок я купил в полном соответствии со своим чек-листом: никто не умер, никто не вешался, нет никаких подозрительных историй. Я собрался его продавать, но летом были очень сильные дожди, я приезжаю на участок, а там в буквальном смысле слова бассейн. Оказалось, что улица немного наклонена, и вся вода стекла именно на мой участок, который находился внизу. К тому же из-за застоя воды там сгнила старая сосна и упала рядом с домом соседей. Мне повезло, что она не задела дом, иначе пришлось бы платить за его ремонт, а так я просто распилил дерево и продал дрова на «Авито».

Квартиры я минимально привожу в порядок. Полноценный ремонт я обычно не делаю, просто что-то убираю, подкрашиваю. Рабочих нахожу на YouDo: просто указываю свой бюджет, отправляю заявку, условия, и всегда кто-то находится. Там можно посмотреть отзывы на исполнителей, так что проблем с ними не бывает. Сейчас у меня есть квартира на Кутузовском проспекте, которую я купил за 16 миллионов. Я увидел ее на сайте с недвижимостью, риелтор выставил фотографии, одна из них — вид с балкона на «Сити». Но только на этом балконе написано баллончиком слово «гнида». Привести балкон в порядок и закрасить ругательство будет стоить максимум 2 тысячи рублей, а цена квартиры сразу заметно вырастет.

Никогда не сдаваться

Сейчас для покупки квартир и участков я использую свои собственные средства, которые заработал на других сделках. Я бы с радостью взял ипотеку, но только мне ее не дадут. Банкам не хочется иметь со мной дело, потому что мой доход для них — нестандартный кейс. Система у них заточена под семьи с детьми. Мне начали приносить деньги друзья, знакомые, а сейчас еще и сторонние инвесторы. Если сумма не очень большая, то оформляем договором займа, указываем пониженные проценты. Когда у меня получается перепродать жилье с большей выгодой, то отдаю больше. Так у друга на руках будет легальная бумага на всякий случай. Если сумма большая — от 15 миллионов и больше, я просто предоставляю услуги консультанта и агента — нахожу подходящую квартиру, а когда человек ее покупает, объясняю, что нужно сделать, чтобы перепродать ее дороже. Если он хорошо ее продает, то делится со мной частью прибыли. Это мы оформляем агентским договором.

Я уверен, что покупать жилье в Москве и Подмосковье люди будут всегда. Народ не верит в рубль, а верит в метр

Со своих заработков я плачу налог на доход физических лиц 13 %. Есть известный закон, по которому нужно платить налог с продажи квартиры, если она у тебя в собственности меньше пяти лет. Но не все знают, что заплатить надо не со всей стоимости, а с разницы: если я купил квартиру за 10 миллионов и продал через полгода за 11 миллионов, то заплачу 13 % с миллиона.

Свои квартиры я принципиально не хочу сдавать в аренду. Я считаю, что те, кто на этом пытается зарабатывать, просто теряют деньги из-за инфляции. У меня есть знакомые, которые сдают и одну, и десять квартир, но сейчас это невыгодно. Квартира, которую получится сдать за 45 тысяч, будет окупаться десятилетиями, при этом она будет постоянно дешеветь, на рынке будут появляться новые объекты. Ипотеку дают вообще всем, люди накупят квартир, будут пытаться их сдать, ничего не выйдет, и они выставят их на продажу. Зато я уверен, что покупать жилье в Москве и Подмосковье люди будут всегда. Чем хуже российская экономика, тем больше людей едет в Москву. Народ не верит в рубль, а верит в метр. Сейчас вообще лучшее время, чтобы продать свою квартиру и выручить деньги: те, у кого есть средства, вкладывают их именно сейчас.

Обложка: New Africa – stock.adobe.com

Share
скопировать ссылку

Читайте также:

Предприниматели — о том, как копить деньги
Предприниматели — о том, как копить деньгиЧтобы создать финансовую подушку на черный день и купить что-то важное
Предприниматели — о том, как копить деньги

Предприниматели — о том, как копить деньги Чтобы создать финансовую подушку на черный день и купить что-то важное

Дистанционные смотрители: Как люди стали покупать квартиры через интернет
Дистанционные смотрители: Как люди стали покупать квартиры через интернетИ кто платит миллионы рублей за жилье, которое видел только на экране
Дистанционные смотрители: Как люди стали покупать квартиры через интернет

Дистанционные смотрители: Как люди стали покупать квартиры через интернет И кто платит миллионы рублей за жилье, которое видел только на экране

Курьер, грузчик, таксист и работник «Макдоналдса» рассказывают, как купили жилье
Курьер, грузчик, таксист и работник «Макдоналдса» рассказывают, как купили жильеИ делятся своими финансовыми лайфхаками
Курьер, грузчик, таксист и работник «Макдоналдса» рассказывают, как купили жилье

Курьер, грузчик, таксист и работник «Макдоналдса» рассказывают, как купили жилье И делятся своими финансовыми лайфхаками

Хоумстейджер — дизайнер, который помогает продавать и сдавать квартиры
Хоумстейджер — дизайнер, который помогает продавать и сдавать квартирыКак заработать на переделке перестроечного барокко в стильное сканди
Хоумстейджер — дизайнер, который помогает продавать и сдавать квартиры

Хоумстейджер — дизайнер, который помогает продавать и сдавать квартиры Как заработать на переделке перестроечного барокко в стильное сканди

Тэги

Сюжет

Прочее

Новое и лучшее

Этикет подарков

На что живут подкастеры

Двухэтажный лофт и офис под одной крышей в Столярном переулке

Тени, пудры и фломастеры-трезубцы: 12 средств для бровей

Самые интересные события этой недели

Первая полоса

 Этикет подарков
Спецпроект
Этикет подарков7 негласных правил хороших презентов
 Этикет подарков
Спецпроект

Этикет подарков 7 негласных правил хороших презентов

На что живут подкастеры
На что живут подкастерыПринятие своего голоса, реклама среди задушевных разговоров и три работы
На что живут подкастеры

На что живут подкастеры Принятие своего голоса, реклама среди задушевных разговоров и три работы

Двухэтажный лофт и офис под одной крышей в Столярном переулке
Двухэтажный лофт и офис под одной крышей в Столярном переулке Как объединить рабочее пространство и квартиру
Двухэтажный лофт и офис под одной крышей в Столярном переулке

Двухэтажный лофт и офис под одной крышей в Столярном переулке Как объединить рабочее пространство и квартиру

Тени, пудры и фломастеры-трезубцы: 12 средств для бровей
Тени, пудры и фломастеры-трезубцы: 12 средств для бровей
Тени, пудры и фломастеры-трезубцы: 12 средств для бровей

Тени, пудры и фломастеры-трезубцы: 12 средств для бровей

Самые интересные события этой недели
Самые интересные события этой неделиПремьеры в кино, музейный бранч и лучшие вечеринки
Самые интересные события этой недели

Самые интересные события этой недели Премьеры в кино, музейный бранч и лучшие вечеринки

Для нежных, солнечных и колючих:
Как выбрать идеальный букет
Промо
Для нежных, солнечных и колючих: Как выбрать идеальный букетВместо важных слов, которые порой сложно сказать
Для нежных, солнечных и колючих:
Как выбрать идеальный букет
Промо

Для нежных, солнечных и колючих: Как выбрать идеальный букет Вместо важных слов, которые порой сложно сказать

Современные мусульманки — о Рафе Симонсе, моде и ношении хиджаба

Современные мусульманки — о Рафе Симонсе, моде и ношении хиджаба

Современные мусульманки — о Рафе Симонсе, моде и ношении хиджаба

Современные мусульманки — о Рафе Симонсе, моде и ношении хиджаба

18 театральных событий весны

18 театральных событий весныИ все, что вы могли пропустить из-за локдауна

18 театральных событий весны

18 театральных событий весны И все, что вы могли пропустить из-за локдауна

Как в Берлине (ну почти!): Где есть настоящий донер-кебаб в Москве
Как в Берлине (ну почти!): Где есть настоящий донер-кебаб в Москве
Как в Берлине (ну почти!): Где есть настоящий донер-кебаб в Москве

Как в Берлине (ну почти!): Где есть настоящий донер-кебаб в Москве

Офисное экобинго
Спецпроект
Офисное экобингоПроверьте, насколько зеленое ваше рабочее место
Офисное экобинго
Спецпроект

Офисное экобинго Проверьте, насколько зеленое ваше рабочее место

Что смотреть в марте на Netflix, «Кинопоиске HD», «Амедиатеке» и других стримингах
Что смотреть в марте на Netflix, «Кинопоиске HD», «Амедиатеке» и других стримингах «Однажды… в Голливуде», доки про пандемию и новый фильм Литвиновой
Что смотреть в марте на Netflix, «Кинопоиске HD», «Амедиатеке» и других стримингах

Что смотреть в марте на Netflix, «Кинопоиске HD», «Амедиатеке» и других стримингах «Однажды… в Голливуде», доки про пандемию и новый фильм Литвиновой

«Том и Джерри»: Хлоя Морец против капитализма в новой киноверсии приключений героев детского мультфильма
«Том и Джерри»: Хлоя Морец против капитализма в новой киноверсии приключений героев детского мультфильма
«Том и Джерри»: Хлоя Морец против капитализма в новой киноверсии приключений героев детского мультфильма

«Том и Джерри»: Хлоя Морец против капитализма в новой киноверсии приключений героев детского мультфильма

Опередить время: История натуральной косметики длиной в 100 лет
Спецпроект
Опередить время: История натуральной косметики длиной в 100 летИ почему об устойчивом развитии задумались уже в начале XX века
Опередить время: История натуральной косметики длиной в 100 лет
Спецпроект

Опередить время: История натуральной косметики длиной в 100 лет И почему об устойчивом развитии задумались уже в начале XX века

Ароматы с характером: 6 стоящих марок нишевой парфюмерии
Промо
Ароматы с характером: 6 стоящих марок нишевой парфюмерииЧтобы найти тот самый запах
Ароматы с характером: 6 стоящих марок нишевой парфюмерии
Промо

Ароматы с характером: 6 стоящих марок нишевой парфюмерии Чтобы найти тот самый запах

Эксклюзив, индийская кухня, кебабы и слабоалкогольные напитки: Что мы будем есть (и пить) в 2021 году?
Эксклюзив, индийская кухня, кебабы и слабоалкогольные напитки: Что мы будем есть (и пить) в 2021 году?
Эксклюзив, индийская кухня, кебабы и слабоалкогольные напитки: Что мы будем есть (и пить) в 2021 году?

Эксклюзив, индийская кухня, кебабы и слабоалкогольные напитки: Что мы будем есть (и пить) в 2021 году?

В парке «Лосиный Остров» погибли краснокнижные олени
В парке «Лосиный Остров» погибли краснокнижные олениЗоозащитники считают, что их убили браконьеры
В парке «Лосиный Остров» погибли краснокнижные олени

В парке «Лосиный Остров» погибли краснокнижные олени Зоозащитники считают, что их убили браконьеры

Для чего нужен сервис «Мои чеки онлайн», который хранит данные обо всех интернет-покупках россиян
Для чего нужен сервис «Мои чеки онлайн», который хранит данные обо всех интернет-покупках россиянДа, о ваших тоже
Для чего нужен сервис «Мои чеки онлайн», который хранит данные обо всех интернет-покупках россиян

Для чего нужен сервис «Мои чеки онлайн», который хранит данные обо всех интернет-покупках россиян Да, о ваших тоже

Уверенный плюс: 12 красивых пальто на весну
Уверенный плюс: 12 красивых пальто на весну
Уверенный плюс: 12 красивых пальто на весну

Уверенный плюс: 12 красивых пальто на весну

«Моя сила в тривиальности»: Дмитрий Глуховский — о том, как заставил новую Россию вглядеться в вечную в сериале «Топи»
«Моя сила в тривиальности»: Дмитрий Глуховский — о том, как заставил новую Россию вглядеться в вечную в сериале «Топи»
«Моя сила в тривиальности»: Дмитрий Глуховский — о том, как заставил новую Россию вглядеться в вечную в сериале «Топи»

«Моя сила в тривиальности»: Дмитрий Глуховский — о том, как заставил новую Россию вглядеться в вечную в сериале «Топи»

Как освежить интерьер в квартире к весне
Как освежить интерьер в квартире к веснеС минимальными затратами
Как освежить интерьер в квартире к весне

Как освежить интерьер в квартире к весне С минимальными затратами

Подпишитесь на рассылку