На прошлой неделе в шести районах Москвы начались первые публичные слушания по проектам планировки кварталов реновации. Жителям показали концепции того, как после перестройки будут выглядеть Солнцево, Очаково-Матвеевское, Ивановское, Метрогородок, Северное Тушино и Митино. Вместо красочных рендеров известных архитектурных бюро москвичи впервые увидели одноплановую застройку от Главного архитектурно-планировочного управления Москомархитектуры и других городских институтов. При этом плотность жилья на первых площадках планируют утроить, местами заменив пятиэтажки на высотки.

The Village связался со столичным комитетом по архитектуре, чтобы разобраться, будет ли москвичам тесно в новых кварталах, и куда делись красивые проекты с конкурса реновации, которые жителям активно продавала мэрия города.

Грозит ли реновация новыми муравейниками?

Плотность застройки в шести новых кварталах действительно вырастет, причем значительно. По подсчетам The Village, всего там планируют снести 900 тысяч квадратных метров жилья, построив вместо него почти 2,8 миллиона квадратов, — в 3,1 раза больше. Причем в Ивановском этот коэффициент еще выше — 3,8. Хотя в 2017 году глава депстроя Андрей Бочкарев обещал, что объем нового жилья превысит объем снесенного лишь на четверть, а главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов упоминал, что увеличение плотности может достигать 2,5 раз, но не повсеместно.

В Москормархитектуре на такое несоответствие отвечают, что плотность застройки увеличится в первую очередь за счет нежилой площади, поэтому равнозначного роста числа жителей не будет. Первые этажи планируют полностью отдать под магазины, а общедомовая территория увеличится за счет больших холлов, лестниц и подсобных помещений. Нежилая площадь вырастет и в квартирах, где обещают более просторные коридоры, ванные и кухни. Наконец, в некоторых домах будет подземная парковка, которая тоже учитывается при расчетах. В итоге для переселения одной пятиэтажки придется возвести новый дом в 1,5–2 раза большей площади, подчеркивают в комитете. К тому же, в программу включены общежития и коммуналки, а 20–30 % нового дома заложено на докупку площадей для улучшения жилищных условий.

Но и всего этого, очевидно, недостаточно, чтобы объяснить трехкратное уплотнение застройки. И тут стоит вспомнить о намерении мэрии продать часть построенного жилья, которую власти называли излишками. Причем ранее представитель московского правительства рассказывал «Ведомостям», что в излишки придется списать почти половину жилья, чтобы окупить реновацию. В то же время, по подсчетам президента ГК RWAY Александра Крапина, при увеличении плотности застройки в три раза суммарный доход всех участников реновации может составить около 2,8 триллиона рублей.

Действительно ли будут строить высотки?

Что касается количества этажей в будущих домах, то в документации по проектам нет конкретных параметров и указана только предельная высота. К примеру, в Метрогородке почти все дома могут возвышаться на 70 метров, что позволяет строить 20-этажки. Тем не менее рендеры и расчеты по планируемой в каждом доме площади позволяют говорить, что пользоваться этой возможностью застройщики не планируют, и большинство зданий в новом квартале не превысит 14 этажей. При этом во многих домах изначально заложена переменная этажность: часть корпусов имеет разрешенную высоту не более 40 метров, и, судя по рендерам, в них закладывают не больше шести этажей.

Проект планировки территории микрорайонов 1, 2 и 2а района Метрогородок (Институт генплана Москвы). Средняя высота домов: 6–14 этажей.

Два года назад Сергей Собянин, Сергей Кузнецов и вице-мэр по строительству Марат Хуснуллин дружно заявляли, что планируют ориентироваться на среднюю высоту новых домов в 6–14 этажей. Тем не менее в Измайлове, вопреки обещаниям не строить небоскребы, теперь возводят 100-метровый дом по реновации. Впрочем, в Метрогородке эти показатели примерно соблюдаются, а представители Москомархитектуры утверждают, что в среднем этажность всех кварталов реновации будет находиться в заявленных ранее параметрах.

К примеру, в Солнцеве застройка будет 7–12 этажей — за исключением пары домов, поясняют в ведомстве. Однако забывают добавить, что эта пара — 25-этажки, которые примут на себя почти треть нового жилого пространства. В Митине, уверенно продолжают представители комитета, средняя застройка — 7–16 этажей, что уже отличается от обещанных 6–14 этажей.

Про остальные районы Москомархитектура в ответе The Village умолчала. Ведь в Ивановском большинство домов — 11–20 этажей, и еще пара — около 24 этажей. В Северном Тушине средняя застройка тоже стремится к 14 этажам и включает в себя 24-этажки. Их мэрия называет градостроительными доминантами, призванными разнообразить архитектурную композицию. Жители таких домов получат видовые квартиры, высоко ценящиеся на рынке недвижимости, утешают в комитете.

Проект планировки микрорайона 40–52 района Ивановское (ГлавАПУ и проектный институт «Арена»). Средняя высота домов: 11–20 этажей.

Становится очевидно, что обещанный ориентир в 6–14 этажей со временем потерял нижнюю границу, и теперь ожидать среднюю высоту застройки можно конкретно на уровне 14 этажей, то есть значительная часть домов может этот порог превышать.

Вместе с тем в Москомархитектуре заявляют, что никаких домов на тысячу квартир, о возможности строительства которых говорил «Коммерсантъ», при реновации не будет. Насколько реально вырастет плотность населения в шести районах, нам в комитете так и не сказали, заверив, что в общем число жителей должно увеличиться не более, чем на 30 %. Какую именно плотность и этажность ожидать в других районах, ведомство также не рассказало: «Для каждого района проект планировки разрабатывается с учетом индивидуальных особенностей».

Почему нам показывают проекты городских институтов? Где Заха Хадид?

До сих пор мэрия, говоря о разработчиках реновации, называла громкие архитектурные имена и показывала красивые рендеры победителей конкурса на разработку экспериментальных площадок. Среди его финалистов оказались бюро Захи Хадид и Эрика ван Эгерата, а также московский «Меганом», который теперь занимается 300-метровым небоскребом в Нью-Йорке. В число победителей вошли зарубежные Nikken Sekkei и Bofill Arquitectura, а также мастерская Скуратова. Теперь же на публичные слушания выставляют проекты городских институтов, созданные в сотрудничестве с менее известными бюро вроде «Терра Аури».

Проект по застройке Проспекта Вернадского (лауреаты конкурса: Bofill Arquitectura, S. L., Master's Plan).

Как объяснили в Москомархитектуре, реновация и не должна была начаться с проектов победителей конкурса, а экспериментальными их площадки назывались потому, что на них отрабатывались основные подходы к проектированию, по которым должна развиваться вся программа. Результатами конкурса стали такие находки реновации, как передача первых этажей под магазины и помещений для бизнеса, расширение дорожной сети и создание внутриквартальных проездов, группировка школ, детских садов и спортивных площадок, а также вариативность застройки, включая переменную этажность и дизайн фасадов.

В комитете отдельно подчеркивают, что адресность и узнаваемость каждого района и дома — важный момент, который формирует вокруг себя индивидуальное восприятие территории. Однако на новых рендерах фасады довольно однообразны, а по некоторым проектам они и вовсе монотонно серые. Впрочем в Москомархитектуре замечают, что сейчас на публичные слушания вынесены только проекты планировки территорий, а фасады будут прорабатываться на дальнейших этапах программы.

Проект планировки территории поселка Новобратцевский района Митино (ГлавАПУ и группа компаний «Терра Аури»). Средняя высота домов: 7–16 этажей.

Что касается концепций развития по пяти экспериментальным площадкам, то они требовали больше согласований и доработок, поэтому на публичные слушания первыми вышли другие площадки, которые были сделаны быстрее, объяснили в комитете.

А почему не по всем районам проводились конкурсы?

В Москомархитектуре отметили, что проводить конкурс на каждую площадку очень сложно, потому что программа рассчитана «всего на 15 лет», и при таких масштабах строительства обсуждать и утверждать конкурсные проекты по каждому району попросту долго. Такой подход, по заявлению ведомства, мог бы отсрочить реализацию программы на десятилетия.

На вопрос о том, почему нынешними проектами реновации занимаются городские институты, а не архитекторы с мировым именем, в Москомархитектуре ответили, что работу западных специалистов слишком затрудняет и задерживает российская нормативная база. В свою очередь, не каждое отечественное бюро способно разработать проект градостроительного уровня.

«Компетентные бюро подключены к работе в максимально возможном для них объеме», — подчеркнули в ведомстве (позднее The Village направили новую редакцию ответа, из которого эта формулировка исчезла). Однако, по словам комитета, у «компетентных бюро» не хватает ресурсов, чтобы работать над всей программой, поэтому остальные проекты предложили другим архитектурным бюро. Теперь в процессе перестройки всего города власти пытаются стимулировать небольшие российские бюро, которые еще не успели заработать свое имя.

Значит, теперь почти все кварталы по реновации будут создавать бюджетники?

На самом деле победители конкурса реновации работают не только по своим пяти проектам. Кроме того, к разработке привлекаются и финалисты конкурса, которые сотрудничают с городскими институтами. Так, Buromoscow разрабатывает концепцию двух участков совместно с московским ГлавАПУ. Бюро Speech, помимо конкурсных Кузьминок, также занимается двумя другими кварталами, рассказал руководитель компании Сергей Чобан. В первом случае проект разрабатывает ГлавАПУ, во втором — Институт генплана Москвы, а бюро отвечает за архитектурные решения.

В свою очередь, компания Master's Plan, победившая в конкурсе вместе с испанским архитектором Рикардо Бофиллом, работает сразу над девятью проектами — и очень благоприятно отзывается о реновации, используя расплывчатую риторику властей. Что не удивительно: основательница бюро Юлия Зубарик с 2002 по 2006 год работала в Институте генплана в должности начальника отдела по разработке градостроительной документации. Кроме них в работе по программе участвуют бюро Асадова, АБТБ, ТПО «Резерв», UNK project, «Атриум», «Сергей Киселев и партнеры», Progress и арт-группа «Камень».

С именитыми бюро тоже возникают сложности. Так, в конце декабря стало известно, что от работы над экспериментальной площадкой в Царицыне отказался победитель конкурса Сергей Скуратов. В Москомархитектуре объяснили, что решение уступить участок ТПО «Резерв» было обоюдным, поскольку «замечательный проект Сергея Скуратова при адаптации теряет слишком много своих уникальных качеств».

Проект застройки в Царицыне (лауреат конкурса: «Сергей Скуратов Architects»).

Сам архитектор тогда говорил, что счел невозможным предложение Фонда реновации разместить 17-этажный стартовый дом в зеленой зоне, которая в первоначальном проекте входила в состав общественного пространства. В Москомархитектуре не ответили прямо, связан ли отказ Скуратова с его нежеланием уплотнять застройку, и добавили, что архитектор в принципе удалился от работы по реновации даже в качестве куратора из-за своей загруженности.

«Если вас интересует моя личная трактовка ситуации, то для официального издания я дать ее не могу. Надеюсь, вы понимаете, почему», — ответил The Village Сергей Скуратов. Все остальные финалисты активно участвуют в разработке проектов реновации и выходить из программы не планируют, подчеркнули в Москомархитектуре.

The Village попробовал выяснить, как представленные проекты шести кварталов реновации оценивают известные московские архитекторы, однако комментировать программу почти никто не согласился. Зато отдельные специалисты выразили свое общее отношение к реновации.

Особое мнение


Николай Лызлов,
руководитель бюро «Архитектурная мастерская Лызлова»

Вся эта история отъема и уничтожения чужой собственности насильственным переселением и беспощадной хаотичной застройкой освободившейся земли, почему-то называемой „реновацией“ (это напоминает другие эвфемизмы вроде „исключительной меры“ или „окончательного решения вопроса“), настолько чудовищна, что комментировать ее просто не считаю возможным.


Петр Иванов, 
экс-директор «Городских проектов»

Заложенный в программу [реновации] юридический механизм — полностью антиправовой и коррупционный, а дальше — это портал в ад. Сначала экспертный совет и независимые урбанисты пытались что-то делать, но позже стало понятно, что эту машину не остановить. Тогда я сменил место жительства и уехал в Сибирь.

Программа реновации отменила неприкосновенность частной собственности („Чувак, ты попал в портал реновации, ну что ж — реновируйся“), а также все строительные нормы и правила. По закону там можно строить из говна и палок, не ориентируясь на пожарную охрану и даже правила землепользования и застройки. Власти давно не ориентируется на свои слова. Я помню весь этот разговор про урбан-блоки, когда выходил благостный главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов и говорил, что это будет малоэтажная застройка в пять этажей квартального принципа.

По поводу нежилых помещений, которыми объясняют власти плотность застройки, — это ложь и разводка. Законодательно нет ни одного ограничения, которые бы подтвердили их благие обещания. Это величайшая в истории России градостроительная диверсия. Я не понимаю, что тут обсуждать, кроме того, как в прекрасной России будущего с этим будут жить. Программа реновации может изменить структуру государства, и новыми лохами станут те, кто живет в Москве.


В подготовке материала помогали Ульяна Бондаренко, Алена Дергачева и Елизавета Ежергина.


фотографии: обложка, 3, 5 — «Архсовет Москвы», 1, 2, 4 — Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы